Юридические советы

Вид разрешенного использования дороги

Содержание:

фото

документы

Разделы статьи:

Знание о том, что можно строить на участке и как его можно использовать, необходимо не только для его собственника. Оно требуется и для будущих землевладельцев.

Предположим, что нужна земля для фермерского хозяйства, а в свидетельстве на право или в Выписке ЕГРН указывается, что надел предназначен для размещения коммерческих объектов. Заниматься фермерством на таком участке не получится.

Земля должна использоваться по целевому назначению. Мало того, в современном представлении наименований видов использования, установленных Классификатором ВРИ вида «КФХ» нет. Поиск участка придётся вести иным порядком.

Виды разрешённого использования земельных участков

Вид разрешённого использования земельного участка — это параметр, определяющий возможные способы эксплуатации надела и объектов капитального строительства:

  1. в пределах его целевого назначения
  2. в соответствии с территориальным зонированием

ВРИ ЗУ — один из параметров градостроительного регламента любой территориальной зоны поселения.

  • способы эксплуатации надела
  • виды объектов капитального строительства, которые можно строить на участке

ВРИ ЗУ разделены на типы:

  1. основные
  2. условно разрешённые
  3. вспомогательные

Основные ВРИ ЗУ

Это главные виды эксплуатации участка. Собственник ЗУ вправе сделать выбор предпочтительного для себя вида из состава основных ВРИ:

  • самостоятельным порядком (без согласований)
  • подав в Росррестр заявление об изменении ВРИ на выбранный вид использования надела

Условно разрешённые ВРИ ЗУ

Они не относятся к основным, но введение их допустимо градостроительным регламентом той территориальной зоны, к которой относится участок.

Для установления условно разрешённого ВРИ участка требуется проведение дополнительных согласований через рассмотрение в Комиссии по землепользованию и застройке муниципального образования и на публичных слушаниях.

Вспомогательные ВРИ ЗУ

Эти виды эксплуатации участков — дополнительные к основным и условно разрешённым ВРИ.

Они могут быть только совместно с основными и условно разрешёнными видами. Не должны быть преимущественными.

К вспомогательным видам относятся, например, гаражи, локальные объекты инженерной инфраструктуры и пр.

Выбирать вспомогательные виды без выбора основного запрещено.

Основные ВРИ земельных участков

Состав основных ВРИ ЗУ и допустимых на участке ОКС указывается в Классификаторое ВРИ

Изменение основного ВРИ на другой вид проводится по Классификатору ВРИ. Виды, не включённые в Классификатор, в ЕГРН не вносятся.

Изменение ВРИ объектов капитального строительства, связанных с переводом:

  • жилых помещений в нежилые
  • нежилых помещений в жилые

осуществляется в соответствии с жилищным законодательством.

Основной вид разрешённого использования земельного участка считается изменённым с момента внесения записи в ЕГРН.

Основные виды разрешённого использования земельных участков сгруппированы в Классификаторе по разделам. Они соответствуют целевыму назначению участков:

  • сельскохозяйственное
  • жилая застройка
  • общественное использование объектов капитального строительства
  • предпринимательство
  • отдых (рекреация)
  • производственная деятельность
  • транспорт
  • обеспечение обороны и безопасности
  • деятельность по особой охране и изучению природы
  • лесное
  • водные объекты
  • общее пользование территории

Каждый из разделов состоит из подразделов, объединяющих группы ВРИ земельных участков для той иной территориальной зоны.

К примеру, раздел Классификатора-2019 «Жилая застройка» содержит группу видов разрешённого использования:

  • для индивидуального жилищного строительства (код 2.1)
  • малоэтажная многоквартирная жилая застройка (код 2.1.1)
  • для ведения личного подсобного хозяйства (код 2.2)
  • блокированная жилая застройка (код 2.3)
  • передвижное жильё (код 2.4)
  • среднеэтажная застройка (код 2.5)
  • многоэтажная застройка (высотная) — код 2.6
  • обслуживание жилой застройки (код 2.7)
  • объекты гаражного назначения (код 2.7.1)

Для каждой группы детализируется описание ВРИ. Например, для группы «приусадебный участок личного подсобного хозяйства» описание вида выглядит так:

  • размещение жилого дома, не предназначенного для раздела на квартиры (дома, пригодные для постоянного проживания и высотой не выше 3-х надземных этажей)
  • производство сельскохозяйственной продукции
  • размещение гаража и иных вспомогательных сооружений
  • содержание сельскохозяйственных животных

Если вид разрешённого использования земельного участка был установлен до утверждения Классификатора, он остаётся действительным, независимо от того, соответствует он или нет Классификатору (часть 11 статьи 34 ФЗ №171).

Замене ВРИ не подлежит, если только у собственника не возникнет надобность в этой замене. Изменить вид использования надела можно только в соответствии с Классификатором.

Условно разрешённые виды использования земельных участков

Состав условно разрешённых видов использования конкретного ЗУ определяется градостроительным регламентом территориальной зоны, к которой он относится.

Отличие условно разрешенного вида ЗУ и объектов капитального строительства от их основного ВРИ:

  • при выборе вида из основных ВРИ не требуется получения согласований и разрешений от органов власти
  • для выбора одного из условно разрешённых видов согласования требуются

Порядок получения разрешения на условно разрешённый ВРИ участкаа установлен Градостроительным кодексом РФ:

  • правообладатель направляет заявление в орган местного самоуправления
  • администрация:
  • организует и проводит публичные слушания
  • готовит:
    1. заключение
    2. рекомендации о предоставлении разрешения на условно разрешенный ВРИ
    3. отказ в предоставлении разрешения с указанием причин

    Если решение положительное, запись об условно разрешенном ВРИ вносится в государственный кадастр недвижимости.

    Например, стоит задача строительста объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания с площадью торгового зала не более 200 кв.м на земельном участке, расположенном в территориальной зоне жилой застройки первого типа (Ж-1).

    Примеры условно разрешённых видов функционального использования территории:

    • разрешённые жилые дома, превышающие параметры требований к застройке земельных участков
    • спортзалы
    • бассейны
    • станции «Скорой помощи»
    • больницы
    • административные предприятия
    • офисы
    • сооружения для постоянного и временного хранения транспорта
    • временные сооружения мелкорозничной торговли

    Вспомогательные виды разрешённого использования земельных участков

    Вспомогательный ВРИ обеспечивает функционирование основного вида использования.

    Для всех видов объектов с основными и условно разрешёнными ВРИ вспомогательные виды разрешённого использования применяются в отношении объектов:

    • технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешённый ВРИ, обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:
    • проезды общего пользования
    • объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
    • автостоянки и гаражи (открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов использования
    • благоустроенные детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий
    • хозяйственные площадки
    • общественные туалеты
    • объекты, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешённых, иных вспомогательных видов:
    • торговли
    • общественного питания
    • бытового обслуживания
  • объекты временного проживания, необходимые для обслужива ния посетителей основных, условно разрешённых, а также иных вспомогательных видов использования
  • объекты, обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешённых видов использования, включая противопожарную безопасность
  • другие
  • Особенности Классификатора

    • ВРИ не разделются на основные, условно разрешённые и вспомогательные
    • сопутствующие виды эксплуатации участков:
    • неразрывно связаны с основным ВРИ
    • не требует отдельных процедур, так как уже учтены

    Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов (ЗНП).

    Но перед выбором места строительства необходимо узнать:

    • в какую территориальную зону они входят;
    • какой имеют вид разрешенного использования (ВРИ).
    Читайте также:  Образец дистрибьюторского договора с иностранной компанией

    Есть земли, на которых:

    • строить можно без ограничений;
    • строить можно с определенными ограничениями;
    • строить нельзя совсем.

    Нецелевое использование земель может привести к:

    • признанию постройки самостроем;
    • отказу в оформлении права собственности на постройку;
    • сносу постройки.

    Что такое ЗНП?

    Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:

    1. государственного запаса;
    2. водного фонда;
    3. лесного фонда;
    4. природных объектов, находящихся под охраной государства;
    5. спецназначения;
    6. сельскохозяйственного назначения;
    7. населенных пунктов.

    83 статья того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.

    Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ.

    Право на их изменение принадлежит:

    • органам власти федерального значения;
    • местной власти;
    • судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.

    Основные виды разрешенного использования по зонам

    Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется классификатором ВРИ. Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.

    Выделяют следующие основные зоны:

    • жилых построек;
    • общественно-деловых построек;
    • предпринимательства;
    • отдыха;
    • общественного пользования.

    Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.

    Жилые

    Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек с кодами от 2.0 до 2.7.1:

    • блокированного типа — таунхаусы;
    • передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
    • средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
    • большой этажности — многоэтажки;

    а также для возведения:

    • индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
    • бытовых построек — подсобки, гаражи;

    и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:

    Общественно-деловые

    Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:

    • коммунальных,
    • социальных,
    • медицинских,
    • ветеринарных,
    • мест, способствующих культурному развитию;
    • образовательных учреждений;
    • религиозных центров;
    • центров научной деятельности;
    • управленческих центров.

    Предпринимательство

    Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания:

    • центров делового управления;
    • торговых центров, магазинов и рынков;
    • коммерческих и страховых организаций;
    • точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
    • мест обслуживания автотехники.

    Отдых

    Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:

    • спортивных объектов;
    • объектов туристической направленности;
    • игровых полей и полей для прогулок;
    • причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
    • мест ловли рыбы и охоты на животных.

    Общего пользования

    Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:

    • автомобильных дорог,
    • пешеходных тротуаров,
    • водных объектов общего пользования,
    • парков и скверов,
    • кладбищ и др.

    Дополнительные условия и ограничения

    Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти.

    При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:

    1. основной,
    2. условно разрешенный,
    3. вспомогательный.

    За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью.

    То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:

    • дома,
    • магазина,
    • образовательного учреждения.

    Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ, который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.

    К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:

    • представители администрации населенного пункта,
    • владельцы близлежащих участков,
    • сам проситель и др.

    Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.

    Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки двух вышеописанных ВРИ.

    Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.

    Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно.

    Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.

    Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти.

    В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем.

    Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента.

    При этом существует два варианта:

    1. Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
    2. Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.

    Какой ВРИ нужен для строительства дома?

    Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:

    Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.

    Индивидуальное жилищное строительство

    Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.

    Личное подсобное хозяйство

    Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.

    В пределах участка можно заниматься:

    • огородничеством,
    • садоводством,
    • скотоводством.

    Подробней про ЛПХ можно прочитать здесь.

    ЛПХ в пределах населенного пункта и ЛПХ на сельскохозяйственных землях – это разные вещи и разные ВРИ.

    В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.

    Поэтому стоит заранее узнать ВРИ и категорию участка. Есть несколько способов выяснить, к какой категории земель относится Ваш участок, самый простой из них — по кадастровому номеру. Подробнее о том, какая категория земли больше подходит для строительства дома или дачи, читайте здесь. Также полезной может быть информация из статьи: «Чем отличаются ИЖС, СНТ, ДНП«.

    Блокированная жилая постройка

    Допускается возведение нескольких одноквартирных домов, примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.

    В пределах участка можно возводить:

    Подходящий ВРИ для ведения бизнеса

    Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».

    Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:

    • магазины,
    • точки общепита,
    • гостиницы,
    • автомобильные СТО.

    Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».

    Для строительства точек общепита:

    • столовые,
    • рестораны,
    • кафе,
    • иные места, где за еду необходимо платить.

    Для строительства гостиниц:

    • отели,
    • гостиницы,
    • пансионаты,
    • другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.

    Для обслуживания автотранспорта:

    Полезное видео

    Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео:

    Выводы

    Тезисно обозначим главные моменты статьи:

    1. ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
    2. Все ЗНП делятся на 5 основных категорий. Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
    3. Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования. Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
    4. При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы, которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.
    Читайте также:  Когда имущество становится выморочным

    Как узнать категорию земель по кадастровому номеру

    1. Откройте публичную кадастровую карту Росреестра;
    2. Введите в поисковую строку кадастровый номер земельного участка;
    3. Получите данные о категории земель и виде разрешенного использования в режиме онлайн.

    Чтобы документально подтвердить сведения рекомендую заказать выписку из ЕГРН.

    Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите узнать категорию земель быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

    Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

    Что такое категория земель (целевое назначение)

    Разделение земель на категории является следствием зонирования территорий и определения государственной стратегии. Например, к землям сельскохозяйственного назначения относятся территории с плодородной почвой, земли лесного фонда должны быть покрыты лесной растительностью, а особо охраняемые природные территории должны представлять большую ценность для науки и сохранения оптимальных свойств экологической среды.

    В соответствии с нормами Земельного Кодекса, принадлежность земли к категории — это правовой режим её использования. Отсюда можно сделать вывод, что категория земель — это законодательно закрепленное описание стандартных свойств.

    Обратите внимание, что категория земель и целевое назначение — это равнозначные понятия, вы можете использовать как первое, так второе. Земельный Кодекс РФ определяет 7 категорий земель:

    1. Населенных пунктов (поселений);
    2. сельскохозяйственного назначения (с/х);
    3. специального назначения (например, земли, занятые под промышленные и энергетические объекты, под коммуникации, объекты обеспечения безопасности страны и т.п.);
    4. особо охраняемых природных территорий (ООПТ);
    5. лесного фонда;
    6. водного фонда;
    7. государственного запаса.

    Последняя категория выделена не столько по принципу использования, сколько недоиспользования. В большой стране всегда будут земли, не востребованные в системе народного хозяйства — это земельный резерв страны. Наибольший оборот земель характерен для категорий сельскохозяйственного назначения и поселений. Кроме того, появилась возможность перехода в собственность земель лесного фонда, но граждане не спешат ей пользоваться.

    Что такое вид разрешенного использования земель (ВРИ)

    Понятие разрешенного использования земельного участка носит уточняющий характер в рамках целевого назначения. Введение этого понятия является следствием более детального зонирования территории в масштабах субъекта федерации, региона или иного территориального деления. Однако, земельный участок, находящийся в собственности фермера, в рамках одного и того же целевого назначения может иметь иное разрешенное использование.

    Кроме того, существует деление разрешённого вида использования на следующие типы:

    1. основные;
    2. условно разрешённые;
    3. вспомогательные.

    Условно разрешенный вид использования земельного участка

    Условно разрешенный вид использования земельного участка выполняет функцию дополнения в рамках категории и разрешенного использования. Такое дополнении возникает когда нет возможности составить классификатор на все случаи жизни.

    Для того, чтобы установить дополнительную норму, необходимо пройти специальную процедуру согласований и публичных слушаний в Комиссии по землепользованию и застройки. Такое расширение ВРИ возможно только в случае, если оно предусмотрено местными градостроительными нормами.

    Вспомогательные виды разрешенного использования

    Вспомогательные виды разрешенного использования уточняют действия, производимые в рамках других типов использования. Уточняющий характер может заключаться, например, в размещении каких-нибудь мелких объектов — гаражей, трансформаторной будки, забора и т.п. Таким образом, потенциальному застройщику необходимо вписаться в целевое назначение и основной вид разрешенного использования своей территории.

    Другие типы разрешенного использования можно изменить в официальном диалоге потенциального и состоявшегося владельца участка с органами государственной или муниципальной власти.

    Пример

    Земельный участок в СНТ будет иметь следующие характеристики:

    • Категория (целевое назначение) — земли сельскохозяйственного назначения;
    • Вид разрешенного использование — для ведения садоводства и огородничества;

    А теперь рассмотрим каждую категорию и входящие в неё виды разрешенного использования подробнее.

    Земли населенных пунктов

    Это категория земли, отведенная специально для компактного проживания людей и размещения объектов инфраструктуры. Земли поселений имеют чёткую границу, отделяющую их от земель других категорий.

    В рамках категории земель населенных пунктов выделяют следующие виды разрешенного использования:

    1. Размещение объектов многоэтажной жилой застройки. Объекты могут располагаться хаотично, образуя улицы, или территориальными блоками, образуя микрорайоны;
    2. Земли, отведенные под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС, ИЖД);
    3. Рекреационные зоны. Могут располагаться как внутри самого поселения, так и в пригородной полосе. В соответствии со ст. 98 ЗК РФ к землям рекреационного назначения относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан. П. 2 ст. 98 ЗК РФ устанавливает состав земель рекреационного назначения в которые входят земельные участки, на которых находятся дома отдыха, пансионаты, кемпинги, объекты физической культуры и спорта, туристические базы, стационарные и палаточные туристические и оздоровительные лагеря, детские туристические станции, туристские парки, учебно-туристические тропы, трассы, детские и спортивные лагеря, другие аналогичные объекты. П. 5 ст. 98 ЗК РФ запрещается деятельность, не соответствующая целевому назначению такого ЗУ. Земли рекреации предназначены для оздоровительных функций как граждан так и сохранения природных свойств, строить на них можно, но только то, что указано в ст. 98 ЗК РФ. Кроме того, ст.ст. 285 — 286 ГК РФ предусмотрена ответственность за ненадлежащее использование земельного участка. В том случае, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением, данный земельный участок может быть изъят у собственника;
    4. Участки, застроенные промышленными объектами, административными зданиями, сооружениями коммунального хозяйства, продовольственного и не продовольственного снабжения и т.п;
    5. Земли, отводимые под транспортные узлы — вокзалы, аэропорты, речные и морские вокзалы и т.п;
    6. Расположение объектов электроснабжения;
    7. Земли, входящие в состав населенного пункта, но занятые водоемами;
    8. Участки, отведенные для размещения дорог, каналов, причалов, трубопроводов, воздушных, наземных и подземных объектов связи и т.п;
    9. Особо охраняемые природные территории в черте населенного пункта. Обычно к ним относят: парки, памятники природы, заказники, объекты, имеющие особую культурную и историческую ценность, ботанические и зоологические сады, музеи под открытым небом и т.п;
    10. Земля, предназначенная для сельскохозяйственного использования. Несмотря на созвучность с названием одной из категорий, эти земли все равно находятся в рамках целевого назначения земель поселений. К ним относят личные подсобные хозяйства (ЛПХ);
    11. Все остальные земли, которые могут быть представлены пространством улиц, площадей, участками резерва, особыми объектами, находящимися вне оборота, полосами отчуждений, охранными зонами и т.п;
    12. Зоны резерва развития поселения.

    Не стоит путать разрешенное использование с формой собственности земли. На землях поселений могут размещаться объекты, находящиеся в федеральной, частной собственности, в собственности муниципалитета, субъекта федерации.

    Кроме того, не стоит путать размещение отдельных строений с населенными пунктами. Например, дом лесника, пасека, производственные и жилые помещения на горнодобывающих предприятиях, не могут быть частью населенного пункта до тех пор, пока земля под ними не поменяет свою категорию.

    Земли сельхозназначения

    Сельское хозяйство является базой существования любого общества и государства. Все это заставило законодателей выделить земли, пригодные к сельскохозяйственному использованию, в отдельную категорию.

    В категорию земли сельскохозяйственного назначения входят земельные участки, расположенные вне поселений, хозяйственная функция которых состоит в том, чтобы производить сельскохозяйственную продукцию. Однако, подобно категории населенных пунктов, сельскохозяйственные земли включают в себя целый ряд земель, имеющих своё разрешенное использование.

    В пределах земель сельскохозяйственного назначения могут быть следующие виды разрешенного использования:

    • Участки, занятые дорогами вместе с полосами отчуждения;
    • земли, занятые лесной растительностью (лесополосы, выполняющие функцию защиты полей, лесные участки иного предназначения);
    • участки, занятые под хозяйственные строения;
    • пашни;
    • сенокосы;
    • пастбища;
    • сады;
    • залежные земли.

    Залежь может носить характер специального использования, например, с целью повышения плодородия почвы, а может быть вынужденной, когда владелец или пользователь по каким-то причинам прекращает обработку земли в соответствии с её разрешенным использованием. Обычно под залежью понимается последний случай. Преднамеренный перевод земель в залежь обычно производится при потере хозяйственной и экологической ценности участков в связи с природной и техногенной катастрофами, длительным загрязнением, эрозией почвы.

    Читайте также:  Для просмотра объявлений до публикации

    Подкатегории земель сельхозназначения

    Как следует из названия, на этих землях должны проводиться сельскохозяйственные работы, а сами с/х земли должны находиться за пределами поселений. Категориальное деление земель определяет цель и содержание использования. Для сельхоз земель законодатель выделяет две подкатегории:

    1. сельскохозяйственные;
    2. и не сельскохозяйственные угодья.

    Несмотря на кажущееся противопоставление, оба вида угодий подчинены одной цели — обеспечению условий для ведения сельскохозяйственного производства.

    Сельскохозяйственные угодья

    К ним относят земельные участки, используемые только для целей земледелия или животноводства. В свою очередь, сельскохозяйственные угодья делятся на пашни, сенокосы, пастбища, залежи (временно не обрабатываемые земли), участки с многолетними древесными насаждениями. Причем такое деление не произвольное, все виды сельхозугодий имеют специальный правовой статус, который не может быть изменен в произвольном порядке.

    Особый статус имеют участки, подвергшиеся мелиорации. Это связано с тем, что для того, чтобы они приобрели необходимые ресурсные свойства, проводились затратные мероприятия по осушению, обводнения, восстановлению плодородия почвы, минимизации эрозии. Часто такие земли нуждаются в обеспечивающих бесперебойную мелиорацию работах.

    Не сельскохозяйственные угодья

    Не сельскохозяйственные угодья заняты различными сооружениями вспомогательного характера. К ним могут относиться: дороги, коммуникации, защитные лесополосы, водоёмы, строения, обеспечивающие сельскохозяйственное производство.

    Этот не сельскохозяйственный статус находится под действием градостроительного регламента, в то время как на сельскохозяйственные угодья его нормативы не распространяются.

    Отличия первого от второго

    Следует отметить разницу между землями сельскохозяйственного назначения и участками земель селитебных территорий, на которых разрешено ведение сельского хозяйства. В первом случае земли являются категорией и имеют целевое назначение, во втором — находятся в черте населенного пункта и имеют специфическое разрешенное использование.

    Сельскохозяйственные угодья неоднородны и имеют свои подразделения по принципу кадастровой стоимости:

    • Угодья с низким и средним уровнем стоимости. К ним обычно относятся земли длительных залежей, участки, обладающие низким плодородием, подвергшиеся эрозии, загрязнению и т.п;
    • Угодья с кадастровой стоимостью значительно выше (50% и более), чем в среднем по данной территориальной единице;
    • Угодья, обладающие особой ценностью. Их кадастровая стоимость намного превышает средние величины. Обычно к ним относятся пашни, давно вовлеченные в сельскохозяйственный оборот и обладающие высоким плодородием.

    Земли лесного и водного фонда

    Категория земель лесного и водного фондов предполагает их хозяйственное использование, но только в рамках разрешенного вида деятельности:

    • На землях лесного фонда ведется лесное хозяйство, которое чаще всего заключается в лесоустроительном зонировании. По его результатам все земли этой категории делятся на участки, где ведутся рубки и на участки, где лес восстанавливается;
    • Земли водного фонда — это территории с водными объектами, водоохранные зоны естественных водоёмов, зоны водозаборов и иных водохозяйственных сооружений.

    Земли запаса и ООПТ

    Эти две категории земель изъяты из оборота. Земли особо охраняемых природных территорий являются, как правило, государственной собственностью, хотя закон допускает нахождение этих участков в частной собственности. Просто в России еще не было подобных прецедентов.

    Земли, признанные особо ценными для общества, переводятся из одной категории в другую, изымаются из оборота и хозяйственного использования. Их обратный перевод в другую категорию законом не предусмотрен. Земли запаса нельзя использовать в хозяйственных целях, но можно перевести в иную категорию и с определенным разрешенным использованием.

    Таблица основных видов разрешенного использования

    Номер в классификаторе ВРИ Комментарии
    1.0-1.18 Сельское хозяйство Сюда относят земли, находящиеся вне населенных пунктов, которые предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, скота, пушных зверей, разведения птиц, рыб, насекомых. Разрешено возводить здания, необходимые для нужд сельского хозяйства.
    2.0-2.7.1 Жилая застройка На этих землях можно возводить здания, как одноэтажные, так и многоэтажные, которые используются для проживания, а также объекты инфраструктуры, необходимые для их содержания.
    3.0-3.10.2 Общественное использование объектов капитального строительства На землях можно размещать объекты капитального строительства, которые необходимы для удовлетворения социальных и духовных потребностей — коммунальные предприятия, объекты здравоохранения, школы, ДОУ и т.д.
    4.0-4.10 Предпринимательство Земли предназначены для объектов капитального строительства, которые используются с целью получения выгоды.
    5.0-5.5 Отдых Участки выделяют под размещение спортивных, туристических объектов, баз отдыха, конных прогулок и т.д.
    6.0-6.11 Производственная деятельность На землях разрешено размещать добывающие и производственные объекты.
    7.0-7.5 Транспорт На участках размещают различные пути сообщения и строения, необходимые для их обслуживания.
    8.0-8.4 Обеспечение обороны и безопасности Размещают объекты, предназначенные для Вооруженных сил, а также таможни.
    9.0-9.3 Деятельность по особой охране и изучению природы Земли, на которых располагаются особо охраняемые природные территории.
    10.0-10.4 Использование лесов Разрешена деятельность, связанная с выращиванием, рубкой, заготовкой леса, охраной лесов.
    11.0-11.3 Водные объекты На землях размещаются водные объекты и гидротехнические сооружения.
    12.0-12.3 Земли общего пользования На участках размещены дороги, кладбища, парки, скверы и т.д. Сюда же относят земли запаса.
    13.1 Огородничество На ЗУ разрешена деятельность, связанная с выращиванием с/х культур, а также строительство жилых дачных домов и вспомогательных построек.
    13.2 Садоводство
    13.3 Ведение дачного хозяйства

    Полный перечень ВРИ является исчерпывающим, содержится в специальном классификаторе и не подлежит изменению в произвольном порядке. Если устанавливается новый для данной территории ВРИ, то он должен соответствовать перечню данного классификатора.

    Что будет, если использовать землю не по назначению

    Правовой режим — это система запретов, ограничений, разрешений и обязанностей. Владельцы земель сельскохозяйственной категории обязаны:

    1. использовать землю в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием;
    2. принимать меры по недопущению любых воздействий на земельный участок, которые могут привести к существенным потерям плодородия и других значимых свойств;
    3. поддерживать оптимальное состояние мелиорированных земель;

    Владельцы земель сельскохоз назначения имеют право:

    1. приобретать, продавать, дарить, передавать в наследство принадлежащие им участки;
    2. получать от государства бесплатно или на возмездной основе земли данной категории в собственность или в пользование;
    3. выходить с ходатайством об изменении статуса, категории и разрешенного использования земель.

    Основные ограничения и запреты можно свести к следующему:

    • Не использование земель с/х назначения запрещено. Это требование распространяется на любые участки, находящиеся во владении физических и юридических лиц. Не использовать землю может только государство, которое владеет землями ГосЗемЗапаса и участками резерва;
    • Иностранные граждане в обороте сельскохозяйственной земли участвовать не могут. Однако они могут брать землю в аренду и использовать её по назначению, выполняя все обязанности по поддержанию участков в надлежащем состоянии;
    • Произвольный перевод с/х земель в другую категорию или разрешенное использование запрещен и наказуем;
    • Существуют ограничения по срокам и содержанию аренды. Законом определяются максимальные и минимальные сроки, а также режим использования участков;
    • При территориальном зонировании определяются особо ценные земельные участки, изъятые из оборота. Они находятся в списках территорий, запрещенных к приватизации. Изымают из оборота и нарушенные земли, которые переводятся в залежь до момента восстановления плодородия и иных значимых свойств.

    Обратите внимание, что не выполнение или ненадлежащее выполнение обязанностей влечёт за собой предусмотренное законом наказание в виде, штрафов, уголовной ответственности и иных мер, включая материальную ответственность, носящую компенсационный характер. Летом 2016 года был упрощен порядок изъятия земли, которая не используется вовсе или с какими-либо нарушениями. По данным министерства с/х хозяйства, после введения этих поправок в оборот было возвращено более 120 тыс. гектар земель.

    В заключение

    С точки зрения перспективы строительства дома целесообразно использовать следующие виды разрешенного использования:

    1. Для строительства индивидуального жилого дома (ИЖС);
    2. С целью ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
    3. Для ведения хозяйства дачного типа и строительства садового домика, который признается жилым по дачной амнистии;
    4. Для сельскохозяйственного производства и крестьянско-фермерских хозяйств (КФХ).

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Adblock detector