Юридические советы

Титульное страхование без ипотеки

При оформлении ипотеки всегда заключается страховой договор на приобретаемое жилое помещение. Большинство банков никогда не дадут заемные средства человеку, который отказывается застраховать объект недвижимости. В противном случае даже если ипотека и будет оформлена, ставка по ней может вырасти сразу на 2-4%. То есть, отказываясь, клиент не получает никакой экономии денег. Одним из вариантов страховки по ипотеке является услуга титульного страхования.

Что это такое?

Как всем известно, ипотека — это кредит, который выдается банком на приобретение недвижимого имущества. От обычных потребительских кредитов его отличает наиболее длительный срок погашения (до 30 лет) и наименьшая процентная ставка. Получение ипотеки так же подразумевает внесение некоторой доли собственных средств — первоначального взноса.

Титульное страхование — это форма страховки финансового риска, который вероятен при приобретении недвижимости из-за утраты права собственности на покупаемый объект.

Подобная ситуация может произойти, к примеру, если уже после регистрации в Росреестре появляются некие третьи лица и оспаривают право собственности купившего эту недвижимость. То есть страхуется не сама квартира как таковая, а право собственности на нее — титул.

Если возникают какие-то подобные обстоятельства, то клиент получает компенсацию. В противном случае, можно остаться без квартиры. Титульное страхование подходит только для покупки вторичного жилья, так как на первичном рынке каждый покупатель — первый и единственный владелец.

В страховании титула есть самый главный выгодополучатель — покупатель объекта, ведь защищаются его интересы. Особенно это актуально, если покупатель не желает тратить дополнительные средства на разные проверки объекта недвижимости.

Особенности ипотечного кредитования

Ипотечных предложений на рынке финансовых услуг существует огромное множество. Разница заключается в целях кредитования, сроках, размерах процентных ставок, суммах первоначальных взносов. Но при всех отличиях ипотечное кредитование имеет общие особенности, которые в корне отличают его от всех прочих кредитных продуктов. К таким особенностям относятся:

  1. Ипотека всегда подразумевает наличие залогового имущества, в качестве которого выступает приобретаемая недвижимость.
  2. Длительность кредитного срока очень велика и может составлять от 3 до 50 лет. Клиенту предоставляют займ на тот срок, пока он не достигнет пенсионного возраста. В отдельных случаях этот срок может быть продлен до 75 лет заемщика.
  3. Клиенту предоставляются большие суммы денежных средств.
  4. Ипотека — это целевой кредит, деньги можно потратить исключительно на покупку жилья.
  5. Банк выдвигает ряд требований, как к самому заемщику (его личности, кредитной истории), так и к выбранному объекту недвижимости.
  6. Чем быстрее происходит погашение ипотеки, тем меньше денег переплачивает покупатель.
  7. Обязательно внесение некоторой суммы денег самостоятельно — это первоначальный взнос. Сумма чаще всего устанавливается каждым конкретным банком отдельно.
  8. Заемщик имеет право самостоятельно выбрать валюту кредитования, но ее курс будет влиять на сумму кредита.
  9. Для погашения ипотеки предусмотрены аннуитетные и дифференцированные платежи.
  10. Банк обязательно потребует сделать оценку квартиры, а так же застраховать объект.

Описание услуги титульной страховки

Такой вид страховки должен защитить нового владельца недвижимости от следующих случаев:

  1. Сделка купли-продажи проводилась с нарушением положений законодательства.
  2. В сделке было задействовано лицо, признанное недееспособным или его дееспособность была ограничена.
  3. В сделке участвовало лицо, не достигшее совершеннолетия — 18 лет.
  4. Если гражданин согласился на сделку под влиянием.
  5. Если сделка проводилась с участием гражданина, который принуждался к этому путем запугивания, угроз, насилия, обмана.
  6. Если сделка была с использованием неуполномоченного лица, либо человека, который превысил свои полномочия.
  7. Если сделка проводилась юридическим лицом, которое признано неправоспособным.
  8. Если приватизация или предыдущая продажа объекта были признаны недействительными в судебном порядке.
  9. Если сделка проводилась одним из супругов без получения одобрения от второго супруга.
  10. Если сделку проводил плательщик ренты, и данное имущество должно было обеспечить некоему человеку пожизненное содержание.

Титульному страхованию подлежат объекты: квартиры и комнаты, нежилые помещения, здания и офисы, дачи и коттеджи, а так же земельные участки.

Преимущества и недостатки данной услуги

  1. Договор о титульном страховании реально заключить еще до оформления купли-продажи.
  2. Перед заключением договора такой страховки идет предстраховая экспертиза, то есть объект недвижимости тщательно изучается с юридической стороны.
  3. Для заключения страховки титула требуется минимум документов.
  4. Страховая компания, которой оформлялось титульное страхование, может выступать в суде в качестве третьего лица.
  5. Если недвижимость передается предыдущему владельцу (сделка купли-продажи признается недействительной), то покупатель получает денежную компенсацию от своей страховой компании.
  6. Автоматически снижается процентная ставка по ипотеке.
  1. Для того чтобы заключить договор титульного страхования, нужно очень тщательно подбирать страховую компанию. Важно быть уверенным в том, что работники досконально проведут проверку объекта перед заключением договора.
  2. Недобросовестные страховые компании стараются выплатить меньше денежных средств по компенсации, чем затратил покупатель на приобретение недвижимости.
  3. Высокая стоимость полиса. На самом деле так кажется лишь на первый взгляд: это будет не дороже, чем повышение банком процентной ставки из-за отсутствия страхового полиса. И уж тем более, полис не будет дороже, чем убытки, которые можно понести при возникновении каких-то проблем с квартирой.
  4. Если новый собственник узнает, что квартира на длительный срок была сдана в аренду, договор титульного страхования не поможет. Фактически собственник не лишился права собственности, хотя и не может полноценно пользоваться жильем (пока не окончится срок аренды).
Читайте также:  Сертификат внутреннего аудитора смк

Как получить выплату по страховке

Если наступил страховой случай, гражданин, при наличии полиса титульного страхования, должен:

  1. Незамедлительно написать заявление в страховую компанию. Срок написания этого документа должен оговариваться в страховом договоре.
  2. Так же гражданин должен предоставить в компанию свой паспорт, все документы, которые подтверждают наступление страхового случая и реквизиты своего счета для перевода компенсации.
  3. Страховая компания проводит рассмотрение всех документов, изучает обстоятельства, при которых страхователь утратил право собственности. При наличии положительного решения компания выплачивает компенсацию.
  4. Если страховая компания добровольно не осуществляет выплату компенсации, то оформляется досудебная претензия страховщику. Если и это не возымело действия, то подается исковое обращение в суд.

Где и как оформить договор

Для того чтобы заключить договор титульного страхования, нужно выбрать страховую компанию или обратиться к ее представителю. Это делается в момент подготовки сделки купли-продажи. Для начала работы со страховщиком нужно предоставить ему:

  1. Возможность осмотреть жилье и провести экспертизу объекта.
  2. Представить документы, удостоверяющие права страхователя на имущество.

После этого страховщик начинает действовать: проводит страховую экспертизу и решает, можно ли застраховать данное лицо и его объект недвижимости. Если договор титульного страхования заключили до сделки и ее регистрации, а потом сделка сорвалась или не состоялась регистрация, то выплата страховой премии возвращается гражданину.

Стоимость

Цена страхования титула, как правило, зависит от оценочной стоимости, которая проводится бюро технической инвентаризации. Страховка титула чаще всего стоит 0,5-1% от оценочной стоимости. Полис покупается каждый год.

Если квартира стоит, к примеру, 5 миллионов рублей, то каждый год придется платить по 25-50 тысяч до полного погашения ипотечного займа. Допускается оформить полис сразу на несколько лет — от 1 до 10. Такие сроки выбраны неспроста, а рассчитаны страховщиками. Этот вариант более дорогостоящий, к тому же нельзя исключать вариант досрочного погашения ипотеки. Так что оптимальное решение — покупать каждый год новый полис титульного страхования.

Цена данной услуги зависит от:

  1. Страховой суммы, которая равняется оценочной стоимости приобретаемой недвижимости.
  2. Страхового тарифа, который устанавливается в процентном отношении каждой конкретной страховой компанией.
  3. Срока, на который рассчитан договор.
  4. Страховой схемы (имеется в виду список покрываемых рисков).
  5. Прочих моментов, которые устанавливаются каждой страховой компанией на свое усмотрение.

Выплаты

Если договор купли-продажи признается недействительным, страхователь доложен получить деньги за такую покупку. Однако страховые компании постоянно стараются переложить это обязательство на третьих лиц. Поэтому при заключении договора нужно тщательно следить, чтобы эта возможность не отображалась в договоре. В любом случае, договор нужно изучить досконально, желательно привлечь к этому опытного юриста.

Как защитить право собственности на жилье

О том, что нужно тщательно проверять историю квартиры, говорят постоянно, однако в реальности даже профессиональные риелторы и юристы не могут дать гарантию того, что на право собственности покупателя никто никогда не покусится. Считается, что обезопаситься от потери права собственности можно при помощи титульного страхования – Российская гильдия риелторов даже предложила сделать его обязательным. Однако, как выяснила редакция IRN.RU, титульное страхование работает не всегда. Во всяком случае, в своем нынешнем виде.

Как лишаются права собственности

По словам директора департамента рисков НСКА Бориса Шаронова, около 2% сделок в год расторгается по решениям судов в результате различных исков. Право собственности может быть оспорено во многих случаях. Это могут быть ошибки, допущенные при регистрации прошлых сделок, или, например, случаи, когда права собственника предъявляет лицо, чьи права при приватизации или отчуждении недвижимости были нарушены: скажем, на тот момент человек не достиг совершеннолетия, или находился в заключении, или был болен и недееспособен.

Также основанием для претензий может быть наличие поддельной или подложной доверенности при совершении в прошлом какой-либо из сделок, совершение сделок по поддельным или подложным документам, совершение сделок недееспособными лицами или лицами, которые находились под влиянием заблуждения, обмана, насилия, стечения тяжелых обстоятельств или лицами, не способными понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделок с нарушением прав сособственников недвижимости или наследников и другие дефекты в праве собственности.

Читайте также:  Адвокат усть каменогорска казахстан по трудовому праву

Лишиться квартиры можно, если продавец страдает психическими расстройствами и в установленном порядке признан недееспособным, на приобретенное имущество наложен судебный арест из-за долгов бывшего владельца, а также в результате мошеннических действий.

Страхование титула

Механизм, призванный решить проблему, — это титульное страхование, которое защищает интересы собственника в случае непредвиденной утраты квартиры. Застрахованным риском в данном случае является утрата объекта недвижимости вследствие прекращения права собственности по причинам, не зависящим от страхователя. Страховка покрывает оговоренную сумму (обычно – рыночную стоимость квартиры на момент сделки), также в договоре титульного страхования может быть предусмотрено покрытие расходов на ведение дел в суде.

Первый полис титульного страхования в России был выдан в 1994 году компанией «Стандарт-Резерв». Однако, по словам Бориса Шаронова, официально титульного страхования не существовало вплоть до 1998 года, когда страховые компании, включая, в частности, «Стандарт-Резерв», «Росгосстрах», «Лидер», РОСНО, «Спасские ворота» и др., получили первые лицензии на осуществление титульного страхования.

Эксперт приводит пример из страховой практики: в 1995 году пропал бизнесмен; через много лет его дочь, получив с помощью определенных «профессионалов» свидетельство о его смерти и завещание в свою пользу, продала квартиру отца. «Впоследствии сделка была оспорена родственниками жены пропавшего собственника. К счастью, у нового владельца квартиры был полис титульного страхования, ему удалось отстоять квартиру с помощью адвоката страховой компании», — рассказывает Борис Шаронов.

Страхование титула получило стимул для развития только с приходом ипотечного кредитования. Банки, знающие о наличии титульных рисков, настаивали, чтобы заемщики страховали риск утраты права собственности при получении ипотечных кредитов. Сегодня большинство страховщиков занимаются титульным страхованием только в рамках сотрудничества с банками, причем полагаются, главным образом, на результаты банковской проверки заёмщика и чистоты сделки, поэтому заключают такие договоры едва ли не автоматически. Однако нужно иметь в виду, что страховое возмещение в таком случае получит банк, а не покупатель квартиры. То есть он в любом случае лишится собственности, банк получит страховку, а максимум, на что может претендовать человек – на разницу между страховой выплатой и остатком долговых обязательств перед банком.

Когда могут отказать

По словам управляющего партнера «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Татьяны Саксонцевой, страховые компании порой отказывают в заключении договора титульного страхования в связи с высокорисковой историей переходов прав на объект недвижимости: недавнее наследство по завещанию, неправильное определение долей, двойные продажи квартир в новостройках, нарушения прав несовершеннолетних при приватизации.

Отказать также могут в страховании квартиры, поступившей в собственность по договору ренты, особенно если после смерти получателя ренты прошло менее года, в случае наследования дальними родственниками, продаже по доверенности.

Также надо учитывать, что страховка распространяется только на случаи, когда обстоятельства для выплаты компенсации возникли независимо от страхователя. Если произошла передача приобретаемого имущества другим лицам по возмездному или безвозмездному договору (даже если человек был введен в заблуждение), страховой выплаты он не получит. Кроме того, в выплате могут отказать, если застрахованный объект используется не по назначению (например, если жилая квартира используется как офис), если произошло изменение характеристик, свойств, конструктивных параметров объекта недвижимости, если объект подлежит изъятию у страхователя (например, фискальными органами).

Подводные камни

Есть и не столь очевидные нюансы. Первая проблема заключается в сроках. Чаще всего квартира страхуется на три года – срок давности по искам в отношении сделок с недвижимостью составляет три года. Однако, во-первых, в некоторых случаях срок может быть продлен до 10 лет, а во-вторых, истец может в суде настоять на том, чтобы этот срок отсчитывался не с момента заключения сделки, а с того времени, когда истец узнал, что его права были нарушены. «А узнать, возникнуть на пороге и пригрозить судом он может и через 10, и через 20 лет», — говорит Борис Шаронов. Выплачивать страховку в течение всех этих лет весьма накладно. Стоимость обычно составляет 0,2-1% в год, а в особо сложных случаях может достигать 5%. То есть это десятки тысяч рублей в год за бюджетную квартиру в Москве.

Еще один важный момент – далеко не всегда страховка будет покрывать риски, о которых думает покупатель, заключая договор с компанией. «К сожалению, титульное страхование не панацея, так как зачастую страховые компании исключают из страхового покрытия возникновение события, приведшего к наступлению страхового случая, до заключения договора страхования, а страхового случая – в период действия договора, – предупреждает генеральный директор агентства «Финанс-Недвижимость» Эльвира Дадашева. – Это означает, что если причина, по которой собственник может потерять право собственности из-за притязаний третьих лиц, возникла до страхования титула (а в основном оно так и происходит), а страховой случай наступил уже в период обладания правом собственности, то страховая компания не будет ничего возмещать». Раньше такие случаи были очень распространены и по сути являлись показателем недобросовестности страховщиков – ведь в этом случае страховка практически теряет смысл. Сейчас чаще всего страхуются как раз события в прошлом, но нужно внимательно читать договор.

Читайте также:  Как добиться направления на обследование

«Кроме того, страховая компания может оспорить тот факт, что утрата объекта недвижимости произошла по причинам, не зависящим от страхователя, упирая на то, что покупатель недостаточно хорошо проверил документы, например, не запросил справку о дееспособности продавца», — говорит адвокат, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости» Олег Сухов. Поэтому титульное страхование не избавляет от необходимости проверки документов и истории квартиры.

Так как титульное страхование призвано ограждать покупателя только от рисков, связанных с потерей права собственности на купленное имущество, то в случае возникновения обременения оно не действует. Например, купили вы квартиру, прожили в ней определенное время. Неожиданно на пороге появляется человек, освободившийся из мест лишения свободы. Если даже он никогда не владел вашей жилплощадью, но когда-то был прописан в квартире, он имеет право в ней жить, согласно ст. 40 Конституции России, — при условии, что другого дома у него нет. В этом случае титульная страховка не работает, так как на ваше право собственности никто не претендует. И вам придется делить жилье с незнакомым человеком.

За рубежом

За рубежом практика титульного страхования более распространена и дает больше гарантий. В первую очередь, благодаря более четкому определению понятия «титул». В российском законодательстве его по сути нет, страхуется не титул как таковой, а риск утраты собственности.

В Европе и США практически все сделки с недвижимостью предполагают наличие титульного страхования. По словам управляющего инвестициями в недвижимость, основателя портала Indriksons.ru Игоря Индриксонса, в США объект страхуется один раз на всю жизнь его владельца и страховщик выплачивает клиенту сумму, необходимую для приобретения такого же жилья на момент наступления страхового случая. Напомним, в России размер страховки фиксированный (то есть не учитывает возможное изменение цен на рынке) и договор заключается на определенный срок.

В Канаде и Германии действует не титульное, а актовое страхование – то есть гарантии дает не страховая компания, а государство. Что-то случилось – государство платит, а потом само разбирается с нарушителями и взыскивает с них деньги. Взнос уплачивается единовременно в момент совершения сделки и обычно не превышает 1-2% от стоимости жилья. А, например, в Австрии плата за государственную гарантию и вовсе символическая – 0,15% от стоимости объекта.

По мнению экспертов, лучший способ повысить эффективность титульного страхования – сделать его пожизненным, так как риски лишения собственности могут возникнуть в любой момент. Однако в западных странах, где история квартиры более прозрачна, а механизмы защиты прав собственников лучше налажены, реально лишиться прав на квартиру сложнее. Поэтому возможны недорогие варианты пожизненной страховки. В России такое страхование будет очень дорогим.

Т.к. вы неавторизованы на сайте. Войти.

Т.к. вы не трастовый пользователь (не подтвержден телефон). Укажите и подтвердите телефон. Подробнее о трастовости.

Объявления на НН.РУ — Бизнес

Джелли венета коломбо бернина мы являемся поставщиками и производителями картофеля с опытом более 20 лет. Картофель выращен в.
Цена: 8 руб.

Консультации по Ответственный по Безопасности Дорожного Движения,Охране Труда,Пожарной безопасности, Гражданской Обороне и ЧС.

Продам оптом товар новый : бусины, нитки, иголки, ленты, пуговицы, застежки, молнии, нашивки, брошки, проволока, липучки, клей, вышивки.
Цена: 1 000 руб.

Гарантируем производительность до 50% выше европейских и отечественных аналогов, окупится за 1 сезон. Первым 3-м клиентам до.

21-летнюю Юлю Розову нашли позавчера — её тело обнаружили за Сормовским кладбищем. Тогда следователи рассказали, что, на первый.

В 2000-е улицы Нижнего Новгорода заговорили и обрели собственное «выражение лица». Стритарт, который сегодня вхож в центры.

Солдат-срочник Рамиль Шамсутдинов, который в конце октября расстрелял восемь сослуживцев в Чите, объяснил причины своего поступка. С.

Печальная история детского сада в микрорайоне Бурнаковском может обрести радостный финал еще до Нового года. Новый подрядчик заявил мэру.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector