Юридические советы

Срок предварительного договора аренды

Определение в предварительном договоре аренды срока заключения основного договора

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 ГК РФ).

На практике стороны зачастую определяют срок заключения основного договора аренды, объектом которого выступает недвижимое имущество, периодом времени начиная с момента получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на недвижимость. Между тем правила определения сроков в гражданских правоотношениях (ст. 190 ГК РФ) указывают, что срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. В связи с этим суды в большинстве случаев приходят к выводу о несогласованности срока заключения основного договора аренды в ситуации, когда по условиям предварительного договора этот срок увязывается с моментом получения арендодателем свидетельства о государственной регистрации права собственности на объект. Этот вывод обосновывается тем, что получение свидетельства о государственной регистрации не обладает признаком неизбежности наступления события, так как зависит от воли стороны договора, в связи с чем не подпадает под требования абз. 2 ст. 190 ГК РФ. Поэтому в таких случаях, как полагают судьи, срок заключения основного договора определяется в соответствии с законом, то есть, признается равным одному году с момента заключения предварительного договора (см. например, постановления ФАС Поволжского округа от 21.03.2013 N Ф06-767/13, ФАС Уральского округа от 08.11.2012 N Ф09-10001/12, ФАС Московского округа от 09.08.2012 N Ф05-8260/12, Пятого ААС от 31.01.2012 N 05АП-9713/11, Девятого ААС от 15.12.2009 N 09АП-21379/2009)*(1).

Тем не менее, в некоторых случаях, как это усматривается из судебных актов, судьи не считают неправомерным определение срока заключения основного договора аренды в зависимости от момента государственной регистрации права собственности арендодателя на передаваемый в аренду объект недвижимости (постановление Тринадцатого ААС от 20.06.2011 N 13АП-7579/11).

Следует также заметить, что требование п. 4 ст. 429 ГК РФ может считаться соблюденным, если содержание предварительного договора в целом позволяет установить срок, в который стороны намеревались заключить основной договор, например, если стороны связали срок заключения основного договора с моментом получения арендодателем правоустанавливающих документов на объект, но при этом установили предельный срок с указанием на календарную дату, до наступления которой должен быть заключен договор аренды (см., например, постановления ФАС Московского округа от 18.07.2012 N Ф05-6975/12, от 07.04.2011 N Ф05-537/10).

Кроме того, в соответствии со ст. 327.1 ГК РФ в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015, исполнение обязанностей, а равно и осуществление, изменение и прекращение определенных прав по договорному обязательству, может быть обусловлено совершением или несовершением одной из сторон обязательства определенных действий либо наступлением иных обстоятельств, предусмотренных договором, в том числе полностью зависящих от воли одной из сторон. Как представляется, в предварительном договоре аренды, заключенном после 01.06.2015, может быть предусмотрена обязанность сторон заключить основной договор в течение определенного срока после совершения стороной договора каких-либо действий или наступления определенных обстоятельств, например, после государственной регистрации права собственности арендодателя на недвижимость.

*(1) С 15.07.2016 закон не предусматривает выдачу правообладателю недвижимого имущества свидетельства о государственной регистрации прав. С этой даты проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется выпиской из Единого государственного реестра прав, а с 1 января 2017 года — выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (ст. 28 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции Федерального закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ).

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Купить документ Получить доступ к системе ГАРАНТ

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Информационный блок " Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки " — это совокупность уникальных актуализируемых аналитических материалов по наиболее популярным темам в сфере гражданского права

Каждый материал блока подкреплен ссылками на нормативные правовые акты, учитывает сложившуюся судебную практику и актуализируется по мере изменения законодательства

Используя материалы этого блока, Вы узнаете, в каких случаях можно заключить тот или иной договор, на что обратить внимание при его составлении и какие нюансы необходимо учитывать при его исполнении. Основное внимание уделено рассмотрению тех вопросов, которые вызывают трудности в практической деятельности

Материал приводится по состоянию на октябрь 2019 г.

См. содержание Энциклопедии решений. Договоры и иные сделки

При подготовке Информационного блока "Энциклопедия решений. Договоры и иные сделки" использованы авторские материалы, предоставленные А. Александровым, Д. Акимочкиным, Ю. Аносовой, А. Барсегяном, С. Борисовой, Т. Вяхиревой, П. Ериным, Ю. Раченковой, О. Сидоровой, В. Тихонравовой, А. Черновой и др.

Экономико-правовой бюллетень, N 9, 2007 год

Вероятны случаи, когда стороны согласовали все существенные условия договора аренды, но окончательно оформить отношения в виде договора аренды по разным причинам не удается. Нерешительность контрагента, потребность более детально проработать нюансы предстоящего договора аренды могут стать препятствием к завершению оформления договора аренды.

На практике часто встречаются случаи, когда все существенные условия договора аренды согласованы, а сам объект аренды еще не существует. Например, здание торгового центра, в котором помещения будут переданы в аренду, еще не построено. В таком случае договор аренды не будет иметь юридическую силу, а подписанный — считается незаключенным или недействительным по следующим причинам.

Во-первых, стороны не смогут указать в договоре одно из существенных условий — данные, позволяющие определенно установить конкретное помещение, подлежащее передаче (п.3 ст.607 ГК РФ), поскольку здание еще не построено, т.е. объект аренды фактически отсутствует. Впрочем, способы обхода данного требования имеются, о чем мы расскажем ниже.

Во-вторых, арендодателем по договору аренды может выступать собственник или лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (п.1 ст.608 ГК РФ). Арендодатель станет собственником или носителем иных вещных прав только после оформления соответствующих прав на недвижимое имущество, которое возможно только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. Причем права на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации.

Следовательно, отсутствие зарегистрированных прав на помещение делает договор аренды изначально не соответствующим закону, т.е. договор считается недействительным в соответствии со ст.169 ГК РФ.

Таким образом, в случаях, когда имеются обстоятельства, препятствующие заключению договора аренды, на помощь может прийти предварительный договор аренды. Правда, использовать его можно не всегда (см. разделы "Объект аренды в строящемся здании" и "Предварительный договор аренды помещений в непостроенных зданиях").

По предварительному договору стороны согласно п.1 ст.429 ГК РФ обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор аренды призван зафиксировать договоренности, которые уже достигнуты сторонами, с принятием обеими сторонами обязанности заключить в будущем основной договор на согласованных условиях.

Как показывает практика, стороны часто используют предварительный договор аренды. Однако нередко такой документ составляется без учета условий, которые придают ему юридическую силу. Одни это делают умышленно, оставляя за собой последнее решающее слово, другие — вследствие незнания норм гражданского законодательства.

Как уберечь себя от недобросовестных контрагентов, манипулирующих на рынке арендных правоотношений, используя инструмент предварительного договора?

Исходя из сложившейся практики ярким примером применения предварительного договора можно считать договор, заключаемый на стадии строительства здания, помещения которого будут сдаваться в аренду после окончания строительства и оформления арендодателем прав на эти помещения. В данном случае предварительный договор является инструментом фиксации гарантии обещания потенциального арендодателя передать в аренду помещения после окончания строительства.

Читайте также:  Сколько метров положено на человека в квартире

Вместе с тем не стоит забывать, что предварительный договор не предоставляет тех прав и обязанностей, которые появляются благодаря договору аренды. Применение предварительного договора на стадии строительства имеет свои слабые стороны, которые могут привести к признанию его недействительным. Об этом также стоит помнить. Избежать незапланированных последствий помогут рекомендации, изложенные ниже.

Существенные условия предварительного договора

Для того чтобы предварительный договор приобрел юридическую силу, он должен отвечать требованиям, содержащимся в ст.429 ГК РФ.

Предварительный договор должен содержать все существенные условия, включая условия, позволяющие установить предмет (п.3 ст.429 ГК РФ).

Под предметом договора понимается обязательство, вытекающее из договора и представляющее собой действия (или бездействие), которые должна совершить обязанная сторона (или соответственно воздержаться от их совершения).

Предметом договора аренды являются действия арендодателя по предоставлению помещения в аренду арендатору и действия арендатора по принятию помещения по временное владение и (или) пользование с уплатой арендодателю определенной цены.

Юридическая сила договора зависит от согласования всех существенных условий договора при соблюдении требуемой законом формы (п.1 ст.432 ГК РФ).

В состав существенных условий предварительного договора аренды входит полный набор существенных условий основного договора аренды.

Помимо предмета договора к существенным условиям относятся условия, которые названы в законе или иных правовых актах в качестве таковых или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Итак, для предварительного договора аренды перечень существенных условий, без которых договор будет считаться незаключенным, содержится в главе 34 "Аренда" ГК РФ. Здесь см. раздел "Условия договора аренды помещений" (с.38).

Форма предварительного договора аренды

Важный момент, на который также следует обратить внимание, — это форма договора. В соответствии с п.2 ст.429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Договор аренды в любом случае согласно требованию п.1 ст.609 и ст.651 ГК РФ должен быть заключен в письменной форме как единый документ, подписанный сторонами. Вместе с тем п.2 ст.609 и п.2 ст.651 ГК РФ указывают на необходимость государственной регистрации договора аренды помещений, если срок аренды составляет не менее одного года.

Предположим, что стороны планируют в будущем заключить основной договор аренды на срок, требующий обязательной государственной регистрации, например на пять лет. Обязаны ли стороны в этой ситуации регистрировать предварительный договор аренды? Является ли факт государственной регистрации элементом формы предварительного договора по ГК РФ?

Предварительный договор аренды не подлежит государственной регистрации, достаточно того, что он заключается в письменной форме единого документа. Такой вывод был сделан Президиумом ВАС РФ в информационном письме от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним”" (далее — информационное письмо N 59).

В частности, в п.14 информационного письма N 59 сказано, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить основной договор, подлежащий государственной регистрации, государственной регистрации не подлежит.

К такому выводу суд пришел, рассматривая дело, инициированное индивидуальным предпринимателем, который пытался обязать оппонента заключить договор аренды на 25 лет на условиях предварительно заключенного договора аренды. Ответчик свои возражения обосновывал отсутствием государственной регистрации предварительного договора аренды, ссылаясь на ст.429 ГК РФ, обязывающую придавать предварительному договору форму основного договора. Основной договор аренды, без сомнений, подлежал государственной регистрации, поскольку срок аренды составлял 25 лет.

Суд указал, что в силу п.2 ст.429 ГК РФ к предварительному договору применяются правила только о форме основного договора. Условие об обязательной государственной регистрации договора аренды здания или сооружения на срок не менее одного года, установленное п.2 ст.651 ГК РФ, не является элементом формы этого договора.

Предварительный договор, по которому стороны договорились заключить договор аренды помещения, подлежащий государственной регистрации, не является также и сделкой с недвижимостью исходя из требований ст.164 ГК РФ. Указанная статья обязывает осуществлять государственную регистрацию сделок с землей и с другим недвижимым имуществом, включая помещения.

Предметом же предварительного договора аренды является обязательство сторон по поводу заключения в будущем договора аренды (основного договора), а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Срок предварительного договора аренды

Следующее важное условие, которое желательно включить в предварительный договор аренды, — срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор.

Обращаем внимание на желательность, а не обязательность включения в предварительный договор такого условия. Именно указанное условие предоставляет возможность потенциальному арендодателю предпринять меры для прекращения предварительного договора.

По общему правилу, содержащемуся в п.4 ст.429 ГК РФ, если стороны не указали в договоре срок, в течение которого будет заключен основной договор, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Как можно использовать отсутствие срока в предварительном договоре?

Приведем пример. После заключения предварительного договора арендодатель нашел более выгодного арендатора, предлагающего повышенный размер арендной платы.

Естественно, возможность получения большей прибыли является причиной потери интереса к менее выгодному арендатору. И если, с одной стороны, имеется заключенный предварительный договор, связывающий свободу решений арендодателя, то, с другой стороны, имеются и вполне законные методы снять с себя ранее взятые обязательства. Самый простой — взаимное соглашение сторон о расторжении предварительного договора аренды. Впрочем, указанный метод не самый простой с точки зрения реализации, поскольку зависит от воли обеих сторон, в том числе и арендатора, который вряд ли согласится отказаться от выгодного договора.

Остановимся на условиях прекращения действия предварительного договора аренды по основаниям, предусмотренным специальной статьей, посвященной предварительному договору (ст.429 ГК РФ).

По общему правилу, изложенному в п.6 ст.429 ГК РФ, предварительный договор прекращает свое действие, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Прекращение предварительного договора аренды

Представим ситуацию. Предварительный договор заключен. Но другим потенциальным арендатором арендодателю предложены более выгодные условия. Арендодатель заинтересовался новым прибыльным предложением и начинает поиск причин и возможностей, которые станут препятствием для исполнения договора с менее выгодными условиями. Как может поступить арендодатель в данной ситуации? Есть несколько вариантов его действий.

Первый вариант возможен при отсутствии условия о сроке в предварительном договоре.

Если срок действия предварительного договора один год, арендодатель может занять пассивную роль и ожидать, когда истечет один год с момента заключения предварительного договора.

Со следующего дня после истечения одного года предварительный договор считается прекратившим свое действие в соответствии с п.6 ст.429 ГК РФ.

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт».

Чтобы быстрее получить прибыль, застройщики нередко сдают в аренду объекты недвижимости, право собственности на которые еще не зарегистрировано. А в некоторых случаях здания «заселяются» арендаторами уже на стадии строительства. Отношения между арендатором и застройщиком в таких ситуациях оформляются предварительным договором аренды. К сожалению, вопросы реализации такого договора и его налогообложение в настоящее время не урегулированы. Кроме того, практически по всем аспектам, связанным с осуществлением предварительного договора аренды, официальные органы и арбитражные судьи высказывают противоположные точки зрения.

Содержание предварительного договора

Отношения сторон по договору аренды регулируются Гражданским кодексом РФ. Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями также могут быть лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Читайте также:  Срок публикации о введении наблюдения

В процессе же строительства зданий помещения в не завершенном строительством объекте не могут быть предметом договора аренды в соответствии с законодательством, поскольку право собственности на готовый объект появится у владельца только после оформления акта приемки здания в эксплуатацию, а также его государственной регистрации.

Однако в последнее время получило распространение заключение предварительного договора аренды между застройщиком (будущим владельцем объекта недвижимости) и будущим арендатором в процессе строительства объекта. Согласно такому договору будущий арендатор перечисляет денежные средства застройщику в период строительства или в период строительно-монтажных работ, которые впоследствии будут постепенно включаться в счет будущей арендной платы.

Нужно отметить, что предварительный договор аренды содержит в себе много нюансов, от которых зависит бухгалтерский учет и налогообложение этих сделок.

Нормативное регулирование предварительного договора аренды осуществляется на основании ст. 429 ГК РФ. Предварительный договор составляется в простой письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия будущего основного договора.

К существенным условиям договора относятся:

  • местонахождение здания или отдельных помещений;
  • площадь подлежащего сдаче в аренду помещения;
  • срок аренды;
  • размер арендной платы;
  • другие признаки, которые позволяют идентифицировать договор.

Отсутствие в предварительном договоре этих существенных условий может повлечь за собой признание договора незаключенным при наличии разногласий между застройщиком и арендатором (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 20.07.2004 № Ф04-5035/2004 (А27-3030-11).

Поскольку цель предварительного договора – это все-таки заключение основного договора, то можно порекомендовать также помимо существенных условий включать в текст предварительного договора аренды и другие возможные ситуации, от исхода которых зависит заключение основного договора аренды.

В соответствии с п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случаях когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 ГК РФ, то есть другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В предварительном договоре можно предусмотреть штрафные санкции для застройщика за несвоевременную передачу площадей в аренду.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 5 ст. 429 ГК РФ).

Предварительный договор аренды не подлежит госрегистрации (п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59). ВАС РФ указал, что «предварительный договор, по которому стороны обязались заключить основной договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ, поскольку предметом предварительного договора аренды являются обязательства сторон по поводу заключения будущего договора аренды, а не обязательства по поводу недвижимого имущества».

Платежи по предварительному договору

Согласно предварительному договору аренды будущий арендатор перечисляет некоторую сумму на расчетный счет организации застройщика.

Разберемся, чем она является – задатком или авансом. Впрочем, в договоре эта сумма также может быть названа обеспечительным платежом, гарантийным депозитом, страховым депозитом и др. Возникает вопрос: облагается ли эта сумма налогом на добавленную стоимость у получателя платежа?

Организация определяет налоговую базу по налогу на добавленную стоимость согласно подп. 2 п. 1 ст. 167 НК РФ в день получения оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав.

Если предварительный платеж квалифицируется застройщиком и арендатором как аванс, то в бухгалтерском учете застройщика на дату получения денежных средств по предварительному договору отражается проводка:

Дебет 51 Кредит 62 субсчет «Авансы полученные»

– получены денежные средства по предварительному договору

Дебет 76 субсчет «НДС с авансов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

Если организация использует метод начисления доходов и расходов, то денежные средства, полученные в виде предварительной оплаты товаров, работ и услуг, при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются (подп. 1 п. 1 ст. 251 НК РФ).

В дальнейшем, когда сумма предварительного платежа будет постепенно включаться в счет ежемесячной арендной платы, на момент отражения услуг по аренде помещений согласно основному договору в бухгалтерском учете и для целей налогообложения прибыли у арендодателя будет показан доход.

При отражении арендной платы бухгалтер сделает следующие проводки:

Дебет 62 субсчет «Основные расчеты» Кредит 90 субсчет 1 «Выручка»

– отражена ежемесячная аренда

Дебет 90-3 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

Дебет 62 субсчет «Авансы полученные» Кредит 62 субсчет «Основные расчеты»

– учтена часть аванса в счет обязательств по основному договору

Дебет 68 субсчет «Расчеты по НДС» Кредит 76 субсчет «НДС с авансов»

– частично зачтен НДС с полученного аванса.

Поскольку аванс носит возвратный характер, то при отказе потенциального арендатора от подписания основного договора застройщик обязан вернуть полученный аванс в отличие от задатка.

Что меняется в сути предварительного договора и в уплате НДС, если в договоре предварительный платеж будет назван задатком?

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1 ст. 380 ГК РФ).

На сумму перечисленного задатка у потенциального арендатора делается запись:

Дебет 76 Кредит 51 – перечислены денежные средства в качестве задатка.

У застройщика соответственно будут сделаны следующие записи:

Дебет 51 Кредит 76 – получены денежные средства в качестве задатка

Дебет 008 – отражен задаток на забалансовом счете.

В бухгалтерском и налоговом учете застройщика и арендатора ни доходов, ни расходов не возникает, следовательно, в налогооблагаемой базе по налогу на прибыль эта сумма у застройщика не включается, как не включается она и в состав расходов у арендатора. Эта позиция не вызывает споров с налоговыми органами.

А вот по вопросу НДС есть две точки зрения. Официальная позиция заключается в том, что сумма задатка облагается НДС в момент его получения. Эта точка зрения изложена в письмах УМНС России по г. Москве от 30.05.2003 № 24-11/29028, от 11.08.2004 № 24-11/52500.

Другая точка зрения присутствует в решениях некоторых арбитражных судов, в частности в Постановлении ФАС Уральского округа от 01.12.2005 № Ф09-5394/05-С2. По мнению арбитражных судей, функция задатка обеспечительная, поэтому в смысле начисления НДС его нельзя приравнять к авансу.

Мнение, которое состоит в том, что сумма возвратного гарантийного обеспечения не облагается НДС, поучило поддержку и в Постановлении ФАС Московского округа от 10.07.2007 № КА-А40/6494-07. В данном случае суд указал, что получение гарантийного обеспечения не является операцией по реализации.

Задаток является мерой обеспечения исполнения обязательств и не может быть признан авансовым платежом до момента начала исполнения договора, поскольку именно в этот момент задаток становится платежом.

Но и среди судей нет единого мнения по поводу того, освобождает ли застройщика от уплаты НДС квалификация платежа по предварительному договору аренды в качестве задатка. Так, в Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 21.11.2006 № Ф04-6926/2006(27635-А70-9) говорится, что поскольку условием предварительного договора определено, что сумма задатка засчитывается в счет причитающихся будущих платежей по основному договору, то это свидетельствует о платежной, а не об обеспечительной функции денежных средств. Следовательно, задатком их считать нельзя, несмотря на то что стороны в формулировках предварительного договора употребили именно это название.

Для того чтобы задаток сохранил свою обеспечительную функцию и не толковался как аванс, по окончании договора предварительной аренды он не должен засчитываться в счет будущей арендной платы, а должен быть возвращен арендатору перед заключением основного договора. То есть в предварительном договоре должно быть наличие обязательства у застройщика по возврату денежных средств.

На практике возврата задатка, как правило, не происходит. Перечисленные суммы направляются в зачет арендных платежей по основному договору. В момент зачета задатка в счет основного договора реализуется его платежная функция, при этом НДС должен быть исчислен с полной суммы задатка, поскольку в этом случае задаток становится авансом.

Читайте также:  Логопед психолог повышение квалификации

В бухгалтерском учете арендодателя эта операция отражается следующим образом:

Дебет 76 Кредит 62 субсчет «Основные расчеты»

– сумма задатка засчитана в счет обязательств по основному договору

Дебет 76 субсчет «НДС с авансов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»

– задаток списан с забалансового счета.

Называя в договоре предварительный платеж задатком, застройщик в случае незаключения основного договора несет риски двойных потерь. Так, в соответствии со ст. 381 ГК РФ при невозможности исполнения договора задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны, если – сторона, получившая денежные средства, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ). Также сторона, ответственная за неисполнение договора, может быть обязана возместить другой стороне и убытки с зачетом суммы задатка, если иное не предусмотрено в договоре.

Таким образом, в случае неисполнения обязательств по предварительному договору одной из сторон задаток фактически становится штрафом.

Если основной договор аренды не будет подписан по вине потенциального арендатора, то застройщик не должен возвращать перечисленный ему по предварительному договору задаток и в связи с п. 3 ст. 250 НК РФ у него появится обязанность уплатить с нее налог на прибыль. Санкции за нарушение договорных обязательств и суммы возмещения убытков и ущерба признаются для целей налогообложения прибыли внереализационными доходами. Это подтверждено в письмах УФНС России по г. Москве от 08.08.2006 № 18-11/3/70204@ и от 28.11.2005 № 18-12/3/87253.

В бухгалтерском учете застройщика сумма задатка в виде штрафных санкций отражается так:

Дебет 76 Кредит 91 субсчет 1 «Прочие доходы».

Как учесть расходы?

Очень часто арендатор еще до заключения основного договора аренды в соответствии с условиями предварительного договора самостоятельно производит затраты на отделку помещений, ремонт, оплату коммунальных платежей и другие расходы.

Но может ли арендатор учитывать такие расходы в целях налогообложения прибыли в момент их осуществления? Официальная позиция налоговых органов заключается в том, что эти суммы списать в счет уменьшения налогооблагаемой базы по налогу на прибыль нельзя. Эту позицию налоговики неоднократно приводили в своих письмах (письма УФНС России по г. Москве от 05.10.2006 № 20-12/87641, от 22.05.2006 № 20-12/43852@).

Логика официальных рассуждений заключается в следующем.

Основным признаком договора аренды согласно ГК РФ является передача арендодателем (собственником) арендатору имущества во временное владение и пользование за плату. Поскольку предварительный договор аренды не содержит этого признака, такой договор не может являться сделкой с недвижимостью, как уже упоминалось выше (п. 8, 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59), а значит, и расходы по договору предварительной аренды нельзя учесть в уменьшение налоговой базы по налогу на прибыль, так как они не соответствуют условиям, установленным в п. 1 ст. 252 НК РФ.

Также предварительный договор с гражданско-правовой точки зрения – это протокол о намерениях, который только обязывает стороны заключить в будущем договор на условиях предварительного договора. Следовательно, предварительный договор не является основанием для учета расходов. Уменьшать бухгалтерскую и налогооблагаемую прибыль можно будет только после заключения основного договора и подписания акта сдачи-приемки площадей в аренду. Ведь при неустановленных в соответствии с ГК РФ арендных отношениях (у арендодателя отсутствует государственная регистрация прав на недвижимость) арендатору при осуществлении затрат сложно доказать экономическую обоснованность расходов в период действия предварительного договора аренды в целях налогообложения прибыли.

Точка зрения о невозможности принятия расходов по предварительному договору аренды в целях налогообложения прибыли подробно изложена и в Письме УФНС России по г. Москве от 08.09.2007 № 20-12/086935.

В данном разъяснении налоговики, в частности, указали, что для целей исчисления налога на прибыль также не учитываются расходы на компенсацию арендодателю стоимости коммунальных услуг (электро- и теплоснабжение и др.), не включаемой в состав арендной платы, а выплачиваемой отдельно за помещение, которое не получено в аренду.

В качестве основания для своей позиции в разъяснении приведены письма Минфина России от 09.11.2006 № 03-03-04/1/742 и от 26.08.2002 № 04-02-06/3/62, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59.

Однако и по этому вопросу есть арбитражная практика в защиту налогоплательщиков, в частности, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 10.04.2007 № Ф04-2117/2007(33186-А27-31). В этом Постановлении разъясняется, что нормы налогового законодательства не ставят в зависимость учет затрат от юридической правомерности пользования помещением, а затраты учитываются при наличии документов, оформленных в соответствии с законодательством РФ, подтверждающих факт их совершения. Расходы должны быть направлены на получение дохода, что подтверждает их экономическую обоснованность, и, следовательно, признание их для налогообложения прибыли и вычетов НДС по ним правомерно.

В Постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 02.05.2007 № Ф04-2578/2007(33740-А75-25) суд снова поддержал сторону налогоплательщика-арендатора, сделав акцент не на гражданско-правовых аспектах предварительного договора, а на фактическом использовании помещений для извлечения дохода.

Позиция налогоплательщика поддержана и в Постановлении ФАС Поволжского округа от 12.02.2008 № А12-10256/07-С60.

Часто будущий арендатор за свой счет осуществляет с согласия будущего арендодателя не возмещаемые в дальнейшем расходы на строительно-отделочные работы или капитальные вложения в форме неотделимых улучшений в арендуемое имущество (нежилое помещение).

Арендодатель, как правило, стоимость неотделимых улучшений в арендованное имущество не компенсирует. У арендатора в этом случае возникает вопрос: как он сможет учесть при налогообложении прибыли расходы на капитальные вложения, понесенные им за время действия предварительного договора?

По общему правилу неотделимые улучшения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, в целях налогообложения прибыли признаются амортизируемым имуществом (п. 1 ст. 256 НК РФ).

Капитальные вложения в арендованные объекты основных средств амортизируются в порядке, определенном в п. 1 ст. 258 НК РФ:

  • капитальные вложения, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном НК РФ;
  • капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством РФ.

Капитальные вложения должны быть сделаны в предоставленный в аренду объект основных средств (п. 1 ст. 256 НК РФ). Предварительный договор в период его действия такой возможности арендатору не предоставляет.

По нашему мнению, в этом случае капитальные вложения расцениваются как безвозмездная передача результата работ в пользу застройщика или собственника. Согласно п. 16 ст. 270 НК РФ стоимость безвозмездно переданного имущества и затраты, связанные с такой передачей, не учитываются в составе расходов у арендатора при исчислении налога на прибыль. А вот у застройщика такая передача неотделимых улучшений повлечет за собой налоговые последствия в виде уплаты НДС и налога на прибыль.

Арендатор сможет учесть неотделимые улучшения в арендованный объект как амортизируемое имущество, но только после заключения основного договора аренды. Арендодатель же согласие на осуществление капвложений в объект основного средства должен подтвердить в письменной форме. Кроме того, в составе акта, подтверждающего факт совершения капитальных вложений, не должно быть затрат, понесенных арендатором до момента заключения основного договора аренды и получения от арендодателя согласия на осуществление вложений в арендуемое помещение.

Гражданско-правовая трактовка предварительного договора аренды не может квалифицировать стоимость таких работ как неотделимые улучшения, поскольку режим неотделимых улучшений возникает только из основного договора аренды. Эта логика закреплена и в Письме Минфина России от 30.07.2008 № 03-03-06/2/99. В этом Письме подтверждено, что предварительный договор закрепляет только намерение сторон в будущем заключить договор и, следовательно, на стадии предварительного договора организация не осуществляет расходы.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector