Юридические советы

Срок ответа на претензию по дду

Написали претензию на расторжение договора долевого участия. В претензии один из пунктов нашего требования к застройщику-ответ на претензию в день получения. Застройщик ответил письменно на претензии только — "один экземпляр получил, дата подпись", а рассматривать будет в течение месяца (ссылаясь на пункт ДДУ о том, что "все споры и разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, будут решться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона может передать спор в суд в соответствии с правилами подведомственности и подсудности.") В течение какого времени должен ответить на претензию застройщик и каковы дальнейщие действия?

Автор: юрист Дмитрий Лидов
*Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию — Напишите свой вопрос в форме или Позвоните по бесплатному номеру 8(800) 500-27-29 доб 298

Приятно, конечно, когда нет никаких претензий к строительной компании. Но на практике это бывает очень редко. И дольщиков практически всегда что-то не устраивает.

Конечно, бывают мелкие недочеты, с которыми можно согласиться и закрыть на них глаза. Но как быть, если, к примеру, застройщик просрочил сдачу строящегося дома на год? Или если есть существенные недостатки или недоделки в новой квартире?

Что именно искать?

Практически в каждом договоре участия в долевом строительстве в последних пунктах есть условие о соблюдении претензионного порядка в случае возникновения спора. Это сделано для того, чтобы до подачи иска в суд дольщику нужно было обязательно пройти стадию претензионного порядка. Иначе суд не примет исковое заявление к рассмотрению.

Конечно, это выгодно застройщику, потому что таким образом он сможет ненадолго затянуть возврат неустойки либо тянуть с устранением недостатков.

Но и для дольщика претензионный порядок тоже несет большие плюсы. Какие именно? Об этом читайте дальше.

Если договор разбит на разделы, то ищем условие о претензионном порядке в разделах «Порядок разрешения споров», «Прочие условия» и т.п.

Как это выглядит?

Приведем для примера несколько формулировок из реальных договоров участия в долевом строительстве, которые предусматривают обязательный обмен претензиями перед направлением искового заявления в суд:

  • Стороны обязуются принимать все усилия к урегулированию споров путем переговоров. Разногласия, по которым стороны не придут к согласию подлежат рассмотрению в суде, только после соблюдения досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком,
  • Споры, возникшие между сторонами, решаются сторонами путем переговоров. При не достижении согласия спор передается на разрешение в суд согласно действующего законодательства.
  • Стороны будут разрешать возникающие между ними споры и разногласия путем переговоров. При этом под переговорами понимаются как устные консультации, проводимые Сторонами, так и обмен письменными сообщениями. В случае недостижения согласия по спорному/спорным вопросу/вопросам в ходе переговоров Стороны могут передать спор в суд в соответствии с правилами о подведомственности и подсудности.
  • Все споры, разногласия или требования, возникающие из настоящего договора или в связи с ним, будут решаться сторонами путем переговоров. Если стороны не могут прийти к соглашению в течение месяца с момента возникновения спора, каждая сторона имеет право передать спор на рассмотрение в суд в соответствии с законодательством РФ.

Вывод: если в договоре предусмотрен претензионный порядок, то сразу обращаться в суд нельзя. Вначале нужно направить претензию застройщику. Потом дождаться письменного ответа от застройщика или выждать истечение срока ответа на претензию. Только после этого можно обращаться в суд с исковым заявлением, к которому в обязательном порядке приложить копию направленной претензии и доказательства ее получения.

Образцы претензий и искового заявления можете скачать по этой ссылке.

Ситуация 1. В самом договоре может быть предусмотрен срок ответа на претензию. К примеру, 1 месяц. Если это прописано, то стоит руководствоваться тем, что написано в договоре. Нарушать это правило нельзя. Считать срок следует со следующего дня, когда застройщик получил претензию. Об этом должна быть отметка либо на самой претензии либо на почтовом уведомлении о вручении.

Читайте также:  Форма сзи 6 для чего нужна

Ситуация 2. Если в договоре не предусмотрен срок для досудебного урегулирования – при написании претензии вы можете указать его сами. Например, «прошу в 10-ти дневный срок с момента получения настоящей претензии удовлетворить мои требования». Срок можно указать любой. Но, как правило, пишут 5, 7, 10 или 30 дней.

Если в договоре участия в долевом строительстве не закреплен претензионный порядок – можно сразу обращаться в суд. В таком случае ваше исковое заявление примут в суде к рассмотрению, если других замечаний по нему нет.

Честно скажем, что строительные компании редко удовлетворяют требования дольщика по претензии. Особенно, когда видят что претензия составлена как попало, не грамотно.

У застройщика, как правило, есть в штате юристы. И такому юристу, который занимается одним и тем же каждый день, достаточно одного взгляда, чтобы оценить кто составлял претензию: юрист или сам дольщик, а также насколько она нормально составлена.

Но все же в нашей практике есть случаи, когда застройщики идут на уступки.

Условие одно – нужно максимально продуманно, правильно и обоснованно составить претензию. Со всеми ссылочками на законы и понятными четкими требованиями. И тогда серьезный документ (претензия) может дать для вас положительный результат.

Поэтому мы настоятельно рекомендуем, даже если претензия не обязательна по договору – все равно ее написать и правильно вручить или направить застройщику.

А теперь самое интересное. Претензия дает 2 больших плюса для дольщика:

  1. Вполне возможно, что ваши требования строительная компания удовлетворит без суда. Да, такое бывает. Не часто, но все же бывает. А если шансы есть – то, наверное, лучше ими стоит воспользоваться, чем нет.
  2. Если застройщик проигнорировал ваши требования или ответил отказом, и если вы выиграете суд, то имеете право дополнительно требовать штраф в размере 50% от присужденной денежной суммы за отказ удовлетворить ваши требования в досудебном порядке по Закону о защите прав потребителя. А это могут быть очень хорошие деньги. Соответственно, если вы сразу обратитесь в суд без претензии – то лишаетесь права получить эту сумму.

Конечно, да. Ни закон, ни тем более договор не может ограничивать вас менять или дополнять свои требования, заявленные ранее. Поэтому, если вы не уверены в грамотности и правильности уже отправленной претензии – то можете послать новую. В этой новой претензии лучше сделать оговорку, что первую претензию вы отзываете и считаете ошибочной.

Содержание статьи

Судебных разбирательств проводится очень много, и суды сильно загружены. При этом некоторые споры могли бы быть легко разрешены переговорами сторон. По этой причине судебные процессы по ряду вопросов начинаются только после того, как стороны попытались урегулировать конфликт сами, но не смогли прийти к устраивающему их решению. Организуется такая работа методом подачи претензий, а называется, соответственно, претензионной. Обязательно проведение таких действий перед подачей иска в суд по спорам, возникающим в связи с договорами долевого участия (ДДУ).

Читайте также:  Образец решения об увеличении уставного капитала ооо

Как составить претензию?

В спорах с застройщиками претензия чаще всего носит достаточно формальный характер. Обычно компании стараются всеми правдами и неправдами не принимать этот документ, а на направленные им обращения, как правило, не отвечают. Однако ваша задача — получить право подачу иска в суд, а для этого необходимо провести претензионную работу. Поэтому документ придется грамотно составить и установленным порядком довести застройщику.

Он служит сообщением компании о том, что она не выполняет взятые на себя в соответствии с ДДУ обязательства, вас это не устраивает, и вы желаете получить компенсацию за эти нарушения. Стоит отметить, что, если ваши требования не будут выполнены, вы планируете обратиться в суд.

Обратите внимание!

Формально претензия должна давать застройщику все возможности для удовлетворения ваших требований в добровольном порядке.

Она должна содержать следующие сведения:

  • реквизиты, по которым застройщик может перечислить вам необходимую сумму;
  • полный набор данных для расчета неустойки, методику расчета, сами вычисления и полученную сумму;
  • сроки, в которые вы требуете удовлетворить свои требования.

Какой-либо точной установленной законодательством формы этот документ не имеет. Однако существуют общие правила делопроизводства, которых следует придерживаться. Претензия должна содержать:

  1. адресную часть — наименование застройщика и его адрес, а также Ф.И.О. или наименование дольщика, его адрес и способы связи с ним (телефоны, электронные адреса и т.п.);
  2. наименование;
  3. основную часть. В ней указываются следующие сведения:
  • обстоятельства вступления с застройщиком в договорные отношения — дата подписания договора и его условия. Здесь следует прописать все важные параметры: этажность дома, материал его стен, этаж размещения квартиры, дата передачи вам жилья по ДДУ и т.д.;
  • суть претензий. Следует акцентировать внимание именно на нарушении прав, дать ссылки на статьи законов и пункты договора, по которым ваши права нарушены;
  • требования. Они должны быть ясными и конкретными. Следует требовать выполнить определенные действия в установленный вами срок;
  • размер штрафа. Например, неустойка за просроченный срок сдачи жилья составляет 1/300 ключевой ставки, установленной Центробанком, для юридических лиц и 1/150 этой ставки для физических лиц, от суммы договора за каждый день просрочки;
  • сообщение о том, что в случае невыполнения ваших требований вы будете обращаться в суд;
  1. опись документов;
  2. дату подачи и подпись заявителя с расшифровкой.

block_attantion

Лучше всего для составления претензии обратиться к юристу. Он укажет все нарушения, составит список обоснованных требований, высчитает неустойку.

По большей части дольщики подписывают типовые договоры, составленные застройщиком. Туда включают различные пункты, уменьшающие ответственность застройщика либо вовсе выводящие его из-под ответственности. Например, очень часто в раздел об ответственности за несвоевременную сдачу жилья добавляют информацию о том, что компания выплачивает компенсацию, только если в задержке есть ее вина. Это требование является незаконным.

Обратите внимание!

Независимо от причин просрочки ответственность за срыв сроков несет застройщик.

Юрист найдет все подобные пункты и в доходчивой форме сообщит компании, что все ее ухищрения при составлении соглашения уйти от ответственности не помогут. Возможно, получив качественную претензию, застройщик согласится урегулировать ваш спор в досудебном порядке, хотя такое происходит достаточно редко, и по большей части претензионная работа ведется для того, чтобы получить все формальные основания для обращения с иском в суд.

Читайте также:  Вступительные экзамены в вузы в 2019

Куда подавать претензию по ДДУ?

Составленную претензию необходимо вручить застройщику. Причем сделать это нужно так, чтобы факт вручения документа был зафиксирован. Наиболее надежный способ — отправка ценным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении.

Обратите внимание!

Уведомление о вручении будет подтверждать факт того, что претензия доставлена адресату.

Можно ли вручать досудебную претензию лично в офисе застройщика?

Описанный выше способ доставки не является единственным. Можно изготовить два экземпляра претензии, явится в офис застройщика и передать документ, потребовав у принимающего должностного лица поставить на втором экземпляре отметку о получении с указанием даты, должности принявшего лица и его подписью. Однако практика показывает, что этот метод не является лучшим и сильно уступает в эффективности отправке ценного письма.

Во-первых, должностное лицо застройщика, выразившее готовность принять претензию, услышав об оформлении, может резко изменить свое решение.

Во-вторых, даже если бумагу примут и поставят отметку, в дальнейшем от этого могут отказаться. Были случаи, когда представители застройщика заявляли в суде, что лицо, подписавшееся на втором экземпляре документа, им неизвестно.

Срок ответа на претензию

Вопрос о том, в какие сроки застройщик обязан ответить на претензию, является спорным. Дело в том, что ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 № 214-ФЗ устанавливает только право дольщика на требования неустойки и не содержит никаких указаний на сроки, в которые это право может быть реализовано.

На квартиры, приобретаемые по ДДУ, распространяется действие Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1. Ст. 31 Закона № 2300-1 устанавливает требование о том, что ответ на обращение должен быть дан в течение 10 дней. Однако текст этой статьи четко говорит о том, что норма распространяется на требования снижения цены услуги, возмещения расходов по устранению недостатков, расходов и убытков, связанных с отказом от исполнения договора. Соответственно, к требованию выплаты, например, неустойки, это не относится.

Вопрос о сроках ответа застройщика на претензию дольщика законодательно не урегулирован. Юристы приходят к выводу, что в данном случае следует воспользоваться ст. 5 ГК РФ, говорящей об обычаях. Исходя из текста этой статьи обычным сроком ответа на такие претензии является период от 10 до 14 дней. Соответственно, не получив ответа застройщика через две недели, вы можете подать иск. Лучше, чтобы этим занимался адвокат. Специалисту вряд ли вернут документы по формальным основаниям.

Юрист поможет сформулировать вашу позицию, правильно внести в иск требования, собрать и представить необходимые доказательства, будет защищать вашу позицию в суде, подавая своевременно различные ходатайства и возражения.

Законодательство позволяет включать расходы на адвоката в судебные издержки и компенсировать их за счет проигравшей в деле стороны. Кроме того, обращение в суд позволит вам требовать возмещения ущерба, возникшего по причине неисполнения ответчиком своих обязательств, и компенсации морального вреда. Также суд может оштрафовать застройщика на 50% от суммы установленной неустойки.

Первичную юридическую консультацию вы можете получить в режиме онлайн.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector