Юридические советы

Что нужно чтобы сдать квартиру официально

Содержание:

Осенью правительство задумалось о том, чтобы давать налоговый вычет квартиросъемщикам – но при условии, что тот же налог на доход от сдачи жилья в аренду будут платить владельцы недвижимости. Причем пока что многие арендодатели в принципе не представляют, каким образом оплачивается НДФЛ. Рассказываем.

По закону все доходы, которые люди или организации получают, сдавая в аренду недвижимость, облагаются налогом – НДФЛ. Этот налог обязаны платить все: и россияне, и граждане других государств. Важный момент: 13-процентная ставка налога распространяется лишь на физических лиц, которые являются налоговыми резидентами РФ (то есть на тех, кто находился в стране более 183 дней). Если вы живете за границей и в течение года провели в России меньше времени, то налоговая ставка увеличивается до 30%.

Для того чтобы заплатить налог, доход нужно задекларировать. Образец декларации и всю информацию о том, как ее заполнять и когда подавать, легко найти на сайте налоговой службы.

«Если налогоплательщик не подает налоговую декларацию по НДФЛ, хотя обязан это сделать, то он должен оплатить штраф. Согласно пункту 1 статьи 119 Налогового кодекса, это 5% неуплаченной в установленный срок суммы налога, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тысячи рублей. За уклонение от уплаты налогов предусмотрена и уголовная ответственность. Ее регулирует ст. 198 УК РФ», — рассказывает юрист компании «М16-Консалтинг» Сергей Зайцев.

«Мы часто слышим то там, то тут выражения «легальная аренда» и «официальная сдача квартиры», однако хочется пояснить, что в законодательстве РФ не зафиксированы такие понятия. Согласно Гражданскому Кодексу РФ, договор, заключенный в простой письменной форме с указанием данных обеих сторон, суммы ежемесячной выплаты и срока аренды, подписанный арендодателем и арендатором, и будет являться официальным документом. Ни нотариального заверения, ни государственной регистрации (подразумевается Росреестр) не требуется, — поясняет директор компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова. — Таким образом, любой собственник, получающий доход от сдачи недвижимости в аренду, обязан ежегодно платить налоги. Есть три основных формы уплаты налогов, и собственник сам выбирает тот, что будет ему удобнее».

Три способа платить налог на доход от аренды

Можно сдавать квартиру как физическое лицо, как индивидуальный предприниматель или оформить патент.

Если квартирой владеют несколько сособственников, то все они должны подписать договор. А право на сдачу квартиры можно передать одному собственнику по нотариально заверенной доверенности.

Итак, первый вариант — это уплата налога в статусе физического лица. Ставка в этом случае равна 13%. Арендодатель до 30 апреля должен посетить налоговую и подать декларацию о доходах за прошлый год по форме 3-НДФЛ.

Вместе с декларацией подаются копии:

  • договора найма (где обязательно должна быть указана стоимость аренды);
  • акта приемки квартиры (этот акт собственник и арендатор подписывают перед заключением договора);
  • документов, подтверждающих право владения данной собственностью;
  • паспорта.

Налоговая обработает заявку и начислит плату (обычно это происходит до 1 июля). Оплатить начисленную сумму нужно не позднее 15 июля.

Второй вариант — оплата налога в статусе индивидуального предпринимателя, работающего по упрощенной системе налогообложения (налоговая ставка равна 6%). Для этого арендодатель должен зарегистрироваться в качестве ИП, каждый год оплачивать страховые взносы и подавать декларацию о доходах в налоговую.

«В этом случае налоговая ставка в ниже, чем для физических лиц: 6% против 13%. Но индивидуальному предпринимателю нужно регулярно подавать документы в налоговую и вести бухгалтерию. Обычно ИП регистрирует тот, кто сдает несколько своих жилых помещений», — поясняет генеральный директор агентства недвижимости «Невский простор» и вице-президент ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Александр Гиновкер.

Третий вариант — купить патент для сдачи квартиры. В этом случае собственник квартиры также должен зарегистрироваться в качестве ИП. Патент может действовать от одного до 12 месяцев (но в рамках одного календарного года). Чем меньше срок, тем дешевле патент. Если вы покупаете патент на срок до полугода, то оплатить его нужно сразу. Если на срок до года, то платить можно частями. Стоимость патента определяется индивидуально: налоговая база (которая зависит от месторасположения и площади квартиры) умножается на 6%.

Актуальность статьи: март 2019 г.

Время – деньги. Особенно актуальным это выражение становится, когда нужно срочно сдать квартиру. В довольно экстремальных условиях спешки, зачастую владельцы частной недвижимости допускают множество промахов и ошибок, которые в конечном итоге обходятся слишком дорого, и цена им не только деньги, но и испорченные нервы. Кроме того, пустая жилищная площадь требует постоянных платежей, а потому сдавать ее необходимо уже хотя бы для того, чтобы их перекрывать.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !

Читайте также:  Как проверить патент иностранного гражданина на действительность

Очень часто хозяева оставляют квартиры пустыми, просто потому что не знают, как и что нужно делать, как правильно оформлять документацию и, в конце концов, чтобы просто не стать жертвой обыкновенных мошенников либо неблагонадежных жильцов. Давайте разберем, как сдать квартиру официально, что это даёт и как правильно всё оформить.

Официальная аренда частного жилья является наиболее оптимальной и выгодной сделкой с юридической точки зрения. Кроме того, такой способ сдачи квартиры наиболее безопасен, в первую очередь, для самих хозяев.

Преимущества законной сдачи квартиры

  1. Не нужно бояться, что арендатор сделает с ней неизвестно что и не сбежит, не заплатив за проживание и коммунальные услуги. Таким простым способом можно исключить возможность аферы с Вашим имуществом.
  2. Не лучший вариант и сдача знакомым или родственникам, заключив «на словах» устный договор. Единственный плюс – Вы будете знать людей, которые проживают в Вашей квартире. Но, если сдача квартиры для Вас – это, прежде всего, получение хорошего пассивного дохода, то лучше найти незнакомых арендаторов и оформить сделку по достойной цене и по всем правилам.
  3. Данный способ помогает максимально предвидеть все будущие расходы на квартиру, включая даже оплату телефонных звонков жильцов. Официальный договор аренды включает все пункты оплаты и обязанности обеих сторон.
  4. Кроме того, можно быть спокойным, что проблем с налоговой не возникнет, и Вас не притянут к ответственности за сокрытие прибыли.

к содержанию ↑

Какие документы нужны для оформления договора?

Оформление договора аренды квартиры не требует сбора большого пакета документов и различных справок, как, например, для ее покупки. Стандартный набор включает наличие таких обязательных документов, как:

  • Свидетельство о праве собственности на жильё в случае приватизации квартиры или же договор, который подтверждает право на ее собственность (к примеру, это может быть договор купли-продажи или договор Дарения);
  • Список всех зарегистрированных в квартире (выписка из лицевого счета в ЖЭКе);
  • Нотариальное согласие на аренду от всех собственников квартиры, если их несколько. Кроме того, в процессе заключения договора они должны обязательно присутствовать. Данный факт может избавить Вас от различных будущих проблем, которые могут возникнуть при вмешательстве совладельцев квартиры, если он не согласны с ее арендой.

Со стороны арендатора необходимо предоставление паспорта.

Договор аренды: для чего нужен и что в нем прописать?

Договор о найме квартиры является официальным документом, который подтверждает факт законной аренды недвижимого имущества и содержит всю информацию о сделке, ее условиях и сроках, а также гарантиях и обязанностях обеих сторон. Он заключается между двумя сторонами: арендодателем и арендатором. Это важная составляющая вопроса, как правильно сдать квартиру в аренду.

На сегодняшний день практикуются два вида договоров о сдаче имущества

  1. Договор найма. Заключается в тех случаях, когда Вы сдаете квартиру физическому лицу (гл. 35 ГК РФ). Данный вид договора не подлежит обязательной регистрации, независимо от продолжительности его срока.
  2. Договор аренды. Необходим для заключения сделки с юридическими лицами (гл. 34 ГК РФ). Подлежит обязательно регистрации, если он заключается на срок от 1 года и более.

Значение официального договора о сдаче жилья в наем невозможно переоценить. Обязательное наличие такого документа в десятки раз облегчит Вам жизнь, убережет кучу денег и нервов в будущем. Так что важно уделить ему максимум внимания при оформлении.

Отсутствие договора – это неоправданный риск для арендодателя и причин тому достаточно много, к примеру:

  1. Вы не сможете «отсудить» долги, если вдруг Вам «повезет» с неблагонадежными жильцами, которые не платят аренду за проживание и коммунальные платежи.
  2. Кроме того, невозможным станет возмещение испорченного имущества или кража личных вещей, что довольно часто встречается на практике.
  3. Банально, но даже в милиции никто не станет принимать Ваше заявлении о проблемах с жильцами, если нет официального договора аренды, который подтверждает факт сдачи жилья в наем.
  4. Если новые жильцы затопят соседей или нанесут им другой ущерб, то возмещать придется непременно Вам.

к содержанию ↑

Какая информация в обязательном порядке должна быть зафиксирована в договоре:

  • размер месячной оплаты за аренду,
  • сроки оплаты, вплоть до числа и времени,
  • использование личного имущества хозяев квартиры, какого и в какой степени разрешается,
  • оплата всех коммунальных расходов, размеры и сумма, информация о том, кто их будет платить — арендатор или арендодатель, это поможет избежать многих конфликтных ситуаций в будущем,
  • обязательное точное время и порядок проверки съемной квартиры и имущества в ней хозяевами жилья,
  • указывается информация о приватизации жилья, его собственниках,
  • обязательно обозначается количество будущих жильцов,
  • порядок возврата средств в случае неуплаты, а также порядок возмещения возможных материальных убытков арендодателю в случаях неправомерных действий нанимателей,
  • дополнительные договоренности, которые не противоречат законодательству, но является важными для обеих сторон.

Как обязательное приложение к договору, должен быть акт приема-передачи личного имущества хозяина квартиры, в котором указывается факт передачи квартиры и всего имущества в ней. Благодаря использованию такого документа, значительно снижаются всевозможные риски причинения ущерба как жилью, так и всем вашим вещам на время проживания жильцов.

Конечно, даже в случае заключения договора, определенные риски есть у обеих сторон. Наниматель имеет право знать и должен быть уверен, что вы имеете официальное право сдавать жилье, а также, что с квартирой нет неприятных проблем, что уплачены все коммунальные платежи и долгов за ней не числится. Вся эта информация заранее честно оговаривается, после чего в обязательном порядке указывается в договоре при заключении. Наниматель обязан обязательно подтвердить, что он ознакомлен с информацией о жилье и не имеет никаких претензий.

Читайте также:  Ошибки в платежном поручении при уплате налога

Как дополнительная важная информация, в договоре могут указываться данные, подтверждающие платежеспособность нанимателей (например, справка с места работы, в которой обозначаются имена и номера телефонов контактных лиц, которые могут подтвердить информацию предоставленную арендатором).

Отдельным пунктом указывается, что данная квартира не сдана никому другому, что она является «чистой». Не стоит ограничиваться определенными стандартными фразами, важно как можно подробнее указать всю информацию о жилье и имуществе в нем, а также все устные договоренности с нанимателем. В таком случае обе стороны сделки смогут избежать возможных неприятных последствий, или же защитить свои права в случаях неправомерных действий другой стороны.

Передача денег в счет оплаты аренды

Заключительный и самый важный этап сделки – это передача денег. К нему важно относиться максимально серьезно. На сегодняшний день существует несколько способов осуществления данной процедуры:

    Из рук в руки – самый простой и быстрый способ. Но он может быть не всегда удобным обеим сторонам, так как необходимо находить время для осуществления этого процесса. Часто таким временем ни одна, на другая сторона не могут пожертвовать, особенно если это происходит днем. Объясняется это просто – зачастую днем люди находятся на своих рабочих местах. Если средства передаются наличными, обязательно заключайте акт приема-передачи денег или же пишите расписку с указанной суммой, датой, периодом платежа и подписью.

  • Использование различных безналичных счетов, на которые в определенный срок жильцы перечисляют арендную плату за жилье. В таком случае арендатору важно сохранять все квитанции.
  • Абсолютно все манипуляции с оплатой проводятся на основе заключенного договора и не могут быть изменены в одностороннем порядке. Обе стороны должны следовать заранее оговоренным условиям сделки. Если это передача денег из рук в руки или же доверенным лицам, то обязательно необходимо предоставлять документы, которые подтверждают наличие доверенности. Передача денежных средств через банковские учреждения путем зачисления на счет упрощает весь процесс в несколько раз. Тем боле что факт передачи денег, если сохранены все квитанции, практически невозможно оспорить или отрицать.

    Мелочей в таком важном деле не бывает. Любая мелочь может сыграть с Вами злую шутку и стоить очень дорого. Это значит, что личная перестраховка всегда намного лучше и целесообразнее кредита доверия малознакомым людям.

    Как правильно платить государственные налоги за аренду недвижимого имущества?

    Если вы интересуетесь тем, как сдать квартиру в аренду официально, то вы должны знать и об уплате налогов. На практике в России применяются разные способы сдачи квартир и не всегда они подкреплены законом. Сдача жилищного имущества без уплаты налогов – это реальность, а не выдумка. По статистике около 60 % хозяев, которые самостоятельно занимаются арендой своего жилья, не платят налоги государству. Как правило, такой вариант чреват неприятными последствиями и проблемами с соответствующими государственными органами.

    Чаще всего происходит банальная ситуация – именно соседи таких арендаторов выдают нечестных «дельцов», обычно это происходит, когда жилье нанимается непонятно кем и в случае хулиганского поведения в ночное время. Естественно, что соседи начинают жаловаться и наружу выплывает неофициальная аренда с неуплатой налогов.

    Есть способ сдать квартиру официально и не платить налоги, обратившись к посредникам в лице агентств недвижимости. Но в таком случае и львиная часть прибыли уходит к ним. Выгоднее сделать все самому и по закону. Но как?

    По закону предоставлять в аренду недвижимое имущество могут лица, которые занимаются частной предпринимательской деятельностью, так и лица без регистрации как предприниматель (согласно нормам Налогового кодекса).

    В таком случае объект налогообложения определяется по расчету арендной платы, которая заранее указана в официальном договоре между арендодателем и арендатором жилплощади. Налог на аренду недвижимости предусматривается в обязательном размере ставки 13 % от полученного дохода от сдачи имущества. Этим доходом, как правило называется сумма, заранее прописанная в официальном договоре и уплаченная хозяину.

    В отдельных случаях процентная ставка составляет 17 % от суммы превышения с учетом всех предусмотренных ранее налогов: если общая сумма полученного налогоплательщиком дохода за последний отчетный месяц превышает размер минимальной заработной платы в десятикратном размере.

    Как происходит этот процесс на практике?

    Хозяин квартиры, он же арендодатель, по окончании года в самостоятельном порядке подает налоговую декларацию физического лица (форма 3-НДФЛ). Данная декларация предоставляется в органы налоговой инспекции по месту непосредственного осуществления предпринимательской деятельности. В другом случае заполненная декларация подается по месту нахождения имущества.

    Через какое-то время в почтовый ящик приходит квитанция, которую нужно оплатить. Срок подачи декларации и уплаты налога за прошедший год — до 30 апреля нового года.

    На деятельность, связанную со сдачей недвижимости в аренду, можно зарегистрировать частное предприятие. Это существенно упростит всю схему уплаты налогов на доходы. Для этого необходимо произвести регистрацию субъекта предпринимательской деятельности – физического лица или индивидуального предпринимателя. Проще всего оформить ИП и платить 6% с прибыли по упрощенной системе налогообложения.

    Возможные трудности при оформлении сделки

    Не всегда сделки по оформлению аренды недвижимого имущества проходят гладко и быстро. Чтобы не учиться на своем горьком опыте, можно просто взять на заметку типичные ошибки, которые очень часто совершаются при оформлении:

    1. При заключении договора срок аренды лучше прописывать сразу. А если он превышает 12 месяцев, то его в обязательном порядке нужно регистрировать в Федеральной регистрационной службе. В таком случае сумму государственной пошлины выплачивает арендатор, а договор аренды регистрируется на ее собственника. Такой договор обретает полноправную юридическую силу и может выступать официальным документом в случаях разрешения различных спорных и конфликтных ситуаций.
    2. Чтобы избежать различных неприятных ситуаций в процессе сдачи жилья, важно самостоятельно контролировать весь процесс. Кроме того, не поленитесь и расспросите у будущих жильцов как можно больше информации. Желательно еще и проверить ее на достоверность, к примеру позвонить на работу и убедиться в том, что там действительно работает такой человек.
    3. Серьезное отношение к любым мелочам в этом серьезном деле — это гарантия избежания возможных проблем. Поэтому от Вашей ответственности и осознанности зависит благоприятный исход сделки и получение будущей прибыли в полном объеме без ненужных потерь.
    Читайте также:  Что должно находиться в уголке потребителя

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:


    Это быстро и бесплатно !

    Поделиться с друзьями:

    Также рекомендуем к прочтению:

    Появилась возможность сдавать жилье в аренду и хочется сделать это официально, чтобы жить спокойно и не бояться проблем с налоговой инспекцией, а также — гарантировать исполнение договоренностей и защитить свое имущество от неприятных происшествий. Что необходимо знать о процедуре заключения договора? Каков порядок действий и какие документы понадобятся?

    Кто может сдавать квартиру

    Арендодателем может быть только собственник жилого помещения. Лицо, не являющееся собственником жилого помещения, может выступать в качестве арендодателя только при условии наделения его такими полномочиями собственником жилого помещения в предусмотренном законодательством порядке.

    Порядок действий

    Для того чтобы сдать квартиру официально, необходимо придерживаться следующего порядка действий:

    1) Заключить договор найма

    Поскольку именно договор является гарантом возникновения прав и обязанностей нанимателя в отношении арендуемого помещения, то он должен быть заключен до момента фактического пользования нанимателем сдаваемого в аренду помещения.

    Форму договора найма можно найти на официальном сайте Министерства по налогам и сборам nalog.gov.by.

    Соглашение должно быть составлено в трех экземплярах и подписано двумя сторонами. Один из экземпляров хранится у арендодателя, второй — у нанимателя, третий — в учреждении, где происходила регистрация договора.

    В договоре прописываются:

    • паспортные данные сторон
    • состав семьи нанимателя
    • адрес и площадь помещения, которое сдается в аренду
    • размер (в белорусских рублях) и способ оплаты (наличный, безналичный расчет)
    • сроки оплаты (точная дата, например, 1-й, 5-й, 31-й день каждого месяца)
    • внесенные залоги и предоплата
    • порядок оплаты коммунальных услуг
    • права и обязанности сторон
    • условия досрочного расторжения договора
    • правила проживания (например, разрешение на содержание домашних животных)
    • вопросы ремонта и возмещения ущерба

    Также можно прописать:

    • наличие мебели и бытовой техники и их состояние (в некоторых случаях целесообразно предварительно составить опись имеющегося к моменту заселения жильцов имущества и четко прописать порядок возмещения убытков)
    • назначение арендного помещения (данный пункт необходим, чтобы избежать нежелательного использования квартиры — под офис, студию, мастерскую и т.д.).

    2) Зарегистрировать договор

    Это можно сделать в местном исполнительном и распорядительном органе (горисполкоме, сельсовете и др.) или в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда (ЖЭС, домоуправление).

    Для регистрации договора потребуются следующие документы:

    • заявление, подписанное собственником помещения и гражданами, имеющими равное с собственником право на пользование жилым помещением
    • паспорт или документ, удостоверяющий личность собственника жилого помещения
    • 3 экземпляра договора найма
    • технический паспорт
    • документ, подтверждающий право собственности на жилье
    • письменное согласие всех собственников (в случае, если сдается помещение, которое находится в совместной собственности)
    • домовая книга (при ее наличии)

    3) Зарегистрироваться в качестве налогоплательщика

    Для этого необходимо после заключения договора пойти в инспекцию по налогам и сборам по месту жительства. Для регистрации в качестве налогоплательщика необходимы следующие документы:

    • паспорт
    • одна из трех копий договора найма жилого помещения
    • копия технического паспорта
    • выписка из лицевого счета обо всех прописанных на данной жилой площади лицах (берется в ЖЭСе)
    • согласие всех лиц, проживающих с арендодателем (при необходимости)

    4) Оплатить налог

    Налог на сдачу жилья в аренду оплачивается в фиксированных суммах. При этом суммы налога ежегодно утверждаются местными органами власти. Соответственно для различных населенных пунктов они разные и не зависят от полученного от аренды дохода.

    Предусмотрены два способа оплаты налогов за сдачу жилья внаем:

    1) Единым платежом за весь календарный год. В таком случае внести оплату нужно не позднее следующего рабочего дня, после установленного в договоре дня фактической сдачи помещения внаем. За каждый последующий календарный год оплата осуществляется не позднее первого дня года, за который вносится налог.

    Важно: если налог оплачивается сразу за весь период, то в случае изменений налоговых ставок в течение года перерасчет производиться не будет.

    2) Ежемесячный платеж. В таком случае оплата производится не позднее следующего рабочего дня после установленного в договоре дня фактического предоставления помещения в наем. Если квартира сдается не с первого дня месяца, то начисление фиксированных сумм происходит пропорционально количеству дней сдачи квартиры в этом месяце. В дальнейшем налог оплачивается ежемесячно, не позднее первого дня месяца, за который вносится оплата.

    Важно: если изменится налоговая ставка, то сумма налога будет пересчитываться уже в следующем месяце.

    Арендодатель освобождается от подоходного налога, если:

    • Помещение сдается внаем близким родственникам (степень родства должна быть подтверждена соответствующими документами)
    • Помещение сдается внаем молодым специалистам (статус молодого специалиста подтверждается копией трудовой книжки и копией свидетельства о направлении его на работу).

    Если доход от аренды очень высокий

    Сумма налога при сдаче жилья внаем фиксированная. Однако следует помнить, что если в течение календарного года доход от аренды превысил установленную сумму (в 2017 году она составляла 5555 бел. рублей), то он будет облагаться налогом по ставке 13%. При этом выплаченный в фиксированных суммах налог также будет учитываться. В такой ситуации необходимо будет до 1 марта подать в налоговую инспекцию декларацию о совокупном годовом доходе и доплатить необходимую сумму.

    Советуем учесть основные правила оформления документов на сдачу жилья в аренду, тем самым вы сэкономьте своё время и силы!

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Adblock detector