Юридические советы

Что является индивидуальным жилым домом


Индивидуальный жилой дом — это дом, стоящий отдельно, предназначенный для одной семьи и имеющий не более трех этажей. В этом самом определении обозначены три основных критерия индивидуально-жилого дома:

Каждый из критериев имеет свои определенные параметры, о которых и пойдет речь дальше.

Обособленность индивидуального жилого дома

Данный критерий дает характеристику дома как отдельно стоящей постройки. Это одно из отличий индивидуального жилого дома с одной стороны, от домов блокированных (квартиры расположены блоками), с другой стороны – от квартир многоуровневых в домах многоквартирных.

От всех перечисленных видов домов индивидуальный жилой дом имеет отличия следующего типа: все несущие конструкции предназначены только для него и являются как бы личной собственностью конкретного здания; он стоит на своем собственном фундаменте и имеет стены, предназначенные только для него.

Назначение индивидуального жилого дома

Отличие индивидуального жилого дома от других в том, что он является жилым домом, да еще и индивидуальным. Имеется в виду то, что в нем живет только одна семья.

Согласно Жилищному кодексу дому присваивается назначение жилого, если в здании есть жилые и дополнительные помещения, имеющие функцию вспомогательных. Все эти помещения предназначаются для удовлетворения бытовых или других потребностей, которые имеют непосредственную связь с проживанием только в этом доме.

Главное преимущество индивидуального жилого дома перед другими в том, что в нем всегда живут люди. Здесь протекают такие жизненно необходимые процессы, как прием и приготовление еды, сон и отдых, личная гигиена, туалет, хранение продуктов и вещей, уход за всеми имеющимися предметами, работа, увлечения, пользование инженерными коммуникациями дома.

В юридическом смысле семья – это объединение лиц, связанных между собой обоюдными правами и обязанностями. Они возникают из таких процессов, как брак, родство, усыновление. Но понятие это достаточно общее и далеко не единственное. Законодательством понятие семьи не определяется, и это дает большие возможности расширить круг людей, попадающих под такое понятие как «одна семья»

Количество этажей индивидуального жилого дома

Этот фактор определения индивидуального жилого дома, наверное, самый спорный. Он всегда вызывал столько разных мнений, что к единому определению склониться трудно.

Статус "индивидуального жилого дома" дом получает, только если в нем не более трех этажей. Сразу стоит уяснить, что в эти три этажа входят и цокольный этаж, и мансардный. Но есть очень много информации, по которой цокольный этаж при определенных обстоятельствах не является этажом, который не считается при определении этажности дома. По строительным нормам это действительно так, но вот для получения кадастрового паспорта и постановки на учет жилищного фонда это считается правильным.

По закону, который нашел свое отражение в письме Роснедвижимости от 27. 08. 2008 года № АМ/1567, количество этажей в индивидуальном жилом доме определяется по количеству этажей, которые находятся над землей. Цокольный этаж является надземным, и если верх его перекрытия расположен выше отметки земли по плану не менее чем на 2 метра, обязательно учитывается при определении количества этажей дома.

Современная практика строительства коттеджа показывает, что верх цокольного перекрытия находится над землей, обычно ниже, чем два метра. Именно поэтому на сегодняшний день цокольный этаж чаще всего не учитывается при расчете этажности дома, так как не является надземным этажом.

Но если внимательно вчитаться в регламентирующие этот момент статьи Градостроительного кодекса, в которых расписано определение индивидуального жилого дома, то можно увидеть, что упоминания о том, что три этажа – это только надземные этажи, нет нигде. То есть конкретно, какие этажи надо учитывать, не отражено. Вот отсюда и вытекает большинство спорных вопросов по определению этажности дома, так как данное утверждение не соответствует Градостроительному кодексу.

Помимо этого, в пункте 4.7 СП 55.13330.2011 «Дома жилые одноквартирные» есть упоминание о правилах подсчета общей площади помещения, конкретно о том, что они прописаны в СП 54.13330 («Здания жилые многоквартирные»). В указанном документе расхождений с Градостроительным кодексом нет. То есть при подсчете площади и количества этажей в индивидуальном жилом доме учитываются все этажи и помещения: подземные, надземные, цокольные, технические, мансардные и другие виды.

Судебные иски в этом вопросе почти на 100 % подтверждают правомерность вышеуказанных норм и правил Градостроительного кодекса, и цокольный этаж включается в количество общих этажей дома.

Читайте также:  Совершение административного правонарушения в состоянии опьянения это

Таким образом, можно сделать вывод, что если застройщик построит дом двухэтажный, но с мансардой и цокольным этажом, дом будет считаться четырехэтажным. Его нельзя будет причислить к индивидуальному жилому дому. Тем самым владелец дома нарушает прописанные правила о прямом назначении земельного участка, предназначенного для индивидуального строительства.

Если Вам интересна информация о строительстве коттеджа под ключ и Вы хотите узнать сколько это будет стоить? То в этом случае Вы можете проконсультироваться с нашими специалистами по телефону или e-mail, либо оставить заявку на нашем сайте на расчет стоимости строительства коттеджа в Москве и Санкт-Петербурге.

Ниже мы приведем выдержки из действующего законодательства и нормативной документации, относительно вопроса определения и отнесения дома к объектам индивидуального жилищного строительства.

Индивидуальный жилой дом

По определению части 3 статьи 48 Градостроительного кодекса РФ индивидуальный жилой дом, это дом который отвечает следующим требованиям:

  1. отдельно стоящий
  2. количество этажей не более чем три
  3. предназначен для проживания одной семьи

На первый взгляд все более чем понятно и очевидно, тем не менее часто можно услышать споры относительно количества этажей дома, как они считаются. Споры возникают из-за разных определений схожих терминов: “количество этажей” и “этажность”.

Этажи жилых домов

Для начала разберемся какие этажи могут быть в жилом доме и как они подразделяются:

  • Мансардный этаж (мансарда) – этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью (поверхностями) наклонной или ломаной крыши, при этом линия пересечения плоскости крыши и фасада должна быть на высоте не более 1,5 м от уровня пола мансардного этажа.
  • Надземный этаж – этаж при отметке пола помещений не ниже планировочной отметки земли.
  • Подвальный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли более чем на половину высоты помещения.
  • Цокольный этаж – этаж при отметке пола помещений ниже планировочной отметки земли на высоту не более половины высоты помещений.
  • Технический этаж – этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций; может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или в средней частях здания.

Количество этажей и этажность

Термины «количество этажей» и «этажность» не являются синонимами и не могут подменять друг друга.

  • Этажность – количество надземных этажей, в том числе технического этажа, мансардного, а также цокольного этажа, если верх его перекрытия находится выше средней планировочной отметки земли не менее чем 2 м. Первым надземным считается этаж, пол которого находится не ниже уровня планировочной земли. Если отдельные части жилого дома имеют разное количество надземных этажей, его этажность определяется по наибольшему количеству этажей в здании.
  • Количество этажей – количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

ИЖС или нет?

Таким образом индивидуальный жилой дом, это дом количество всех этажей которого не превышает три, не зависимо от того надземные или подземные это этажи, технические, подвальные или цокольные. Дом с двумя полноценными надземными этажами, третьим мансардным этажом, и подземным подвальным не является объектом ИЖС. Строительство такого дома влечет за собой определенные сложности:

Сложность в получении разрешения на строительство. Необходимо посмотреть вид разрешенного использования земельного участка. Скорее всего строить дом, отличный от ИЖС, окажется запрещено.

Обязательность разработки проектной документации силами привлеченной организацией, имеющей свидетельство СРО. Членство СРО ежегодно обходится в значительную сумму, которая обязательно включена в цену проекта.

Стоимость разработки такого проекта значительно выше стоимости проекта индивидуального жилого дома. Так как к проекту и его составу предъявляются особые требования, отступать от которых нельзя. Для проверки качества разработанной документации законодательно установлена необходимость проведения экспертизы.

В отношении отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства) экспертиза не проводится.

Так же, самостоятельное строительство будет невозможно: строительство должна будет осуществлять компания, имеющая свидетельство СРО. Регулярные затраты застройщика на “строительное” СРО будут точно так же включены в стоимость Вашего будущего дома.

Для строительства индивидуального жилого дома членство СРО не требуется.

Термин Определение
Страница: 1 2 . 6
Абрис Абрис — сделанный от руки, внемасштабный, но с соблюдением пропорций, чертеж с обозначением в нем данных, необходимых для составления плана. Антресоль Антресоль — площадка внутри здания для увеличения полезной площади здания и размещения складских, производственных, административно-бытовых, других помещений. На антресолях, кроме оборудованных помещений, может быть размещено инженерное оборудование. Балкон Балкон — выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Может быть остекленным. (СНиП 31-01-2003) Веранда Веранда — застекленное неотапливаемое помещение, пристроенное к зданию или встроенное в него. (СНиП 2.08.01.-89*) Второй свет Второй свет в архитектуре – часто используемый прием, когда потолочные перекрытия на одном или нескольких этажах отсутствуют. Такая конструкция создает ощущение большого пространства, легкого и воздушного. Дворовые сооружения Дворовые сооружения — постройки вспомогательного, хозяйственного назначения. К ним относятся заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п. Домовладение Домовладение — жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке.
Фактически домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого, а иногда и движимого имущества. Жилищный фонд Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации.
Читайте также:  Процедура пересдачи экзамена в гаи после лишения

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется на:
1) частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;
2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);
3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:
1) жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам "раздела IV" Жилищного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;
3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;
4) жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
Данное определение термина жилищный фонд и его содержание дано в ЖИЛИЩНОМ КОДЕКСЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ.

Жилищный фонд — совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, жилые помещения из фондов жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, жилые помещения из фонда жилья для временного поселения граждан, утративших жилье в результате обращения взыскания на жилое помещение, которое приобретено за счет кредитов банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилья, и заложено в обеспечение возврата кредита или целевого займа, специальные дома для одиноких и престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Данное определение термина жилищный фонд дано в законе РФ "Об основах федеральной жилищной политики"

Жилое помещение Жилое помещение — изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам). Порядок признания помещения жилым и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.
К жилым помещениям относятся:
а) жилые дома, части жилых домов;
б) квартиры, части квартир;
в) комнаты.

Жилые помещения являются объектами жилищных прав, а также объектами права собственности и других вещных прав, имеющими особый гражданско-правовой режим. Жилые помещения предназначены для проживания граждан, а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ).
Ст. 17 Ж. к. РФ также устанавливает, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. Допускается использование жилых помещений для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств. Пользование жилыми помещениями осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства РФ, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ.

Читайте также:  Для детей созданы все условия акт обследования
Жилой дом Жилой дом — индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Жилой дом является разновидностью жилого помещения. Определение термина жилой дом дано в ст. 16 Жилищного кодекса РФ. Застройщик Застройщик — юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство. (Статья 2. 214-ФЗ "ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ. ").

Застройщик — физическое или юридическое лицо, которое организует строительство, реконструкцию и ремонт жилых домов (с комплексом инженерной и социальной инфраструктуры или без него), в том числе для собственного проживания, предоставления в наем, аренду либо для продажи. Данное определение термина застройщик дано в законе РФ от 24.12.1992 " Об основах федеральной жилищной политики".

Инвентаризационная стоимость (для целей налогообложения) Инвентаризационная стоимость помещений, других площадей определенного функционального назначения рассчитывается исходя из инвентаризационной стоимости строения или сооружения, неотъемлемой частью которого они являются, по соотношению показателей (погонных метров, метров квадратных, метров кубических) помещения и объекта в целом. Определение инвентаризационной стоимости строений и сооружений для целей налогообложения осуществляется по восстановительной стоимости, уменьшенной на величину стоимостного выражения физического износа на момент оценки. Определение восстановительной стоимости строений и сооружений производится по сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости с ее последующим пересчетом в уровень цен 1991 года по индексам и коэффициентам, введенным постановлением Госстроя СССР от 11 мая 1983 года N 94 и письмами Госстроя СССР от 6 сентября 1990 года N 14-Д (по отраслям народного хозяйства) и Госстроя РСФСР от 29 сентября 1990 года N 15-148/6 и N 15-149/6 (по отрасли "Жилищное хозяйство"), а затем в уровень цен года оценки по коэффициентам, утверждаемым органами исполнительной власти республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономных образований, городов Москвы и Санкт-Петербурга. Индивидуальный жилой дом Согласно ст.49 Градостроительного кодекса РФ, вступившему в силу с 30.12.2004 года, Индивидуальный жилой дом – это индивидуально-определенное здание, состоящее из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в нем, на которое в установленном действующим законодательством Российской Федерации порядке зарегистрировано право собственности.
Таким образом, чтобы жилой дом считался индивидуальным, должна иметь место совокупность трех условий:
1. Дом должен быть отдельно стоящий.
2. Количество этажей не должно превышать три (причем Министерство регионального развития РФ высказало точку зрения, что должны считаться этажи как надземной, так и подземной этажности).
3. Дом должен быть предназначен для проживания одной семьи.

Одно-, двухквартирные жилые дома с приусадебными индивидуальными участками и вспомогательными хозяйственными постройками принято называть усадебными. Индивидуальные дома делятся на: дачные; городские коттеджи; сельские усадебные дома; отдельно стоящие; блокированные. Планировка должна предусматривать чёткое функциональное деление квартиры на две зоны: жилую и хозяйственную. Жилая и хозяйственная зоны должны быть обязательно разделены. В жилой зоне выделяют: зону дневного нахождения и зону ночного пребывания. В домах, состоящих из нескольких этажей и мансард, такое разделение возможно по этажам. Зона дневного нахождения — передняя, холл, общая комната, столовая, веранда, туалет; Зона ночного пребывания — разделена на зону для взрослых и зону для детей, для гостей. В хозяйственной зоне располагаются гараж, хозяйственные постройки, мастерские.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector