Юридические советы

Аренда земли производственного назначения

Вопрос: У ООО в собственности находится производственное помещение (здание цеха). Земельный участок находится в собственности муниципалитета города. Установленный вид разрешенного использования земельного участка — для производственных целей. ООО заключило договор с муниципалитетом об аренде земельного участка, на котором находится здание цеха.
Затем в связи с сокращением производства ООО освободило часть своего производственного помещения и передало его в аренду юридическому лицу для размещения магазина розничной торговли непроизводственными товарами.
Являются ли действия ООО по сдаче в аренду части своего производственного помещения для размещения розничного магазина правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ, а именно использованием земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием?

Ответ: Если организация под своим производственным помещением арендует земельный участок для производственных целей, но часть помещения сдает в аренду юридическому лицу для размещения магазина розничной торговли непроизводственными товарами, то в соответствии со сложившейся судебной практикой сдача в аренду части производственного помещения правонарушением, предусмотренным ч. 1 ст. 8.8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, не является.

Обоснование: Одним из принципов земельного законодательства РФ является принцип деления земель по целевому назначению на категории (пп. 8 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ).
Земли в Российской Федерации делятся на несколько категорий, одной из которых являются земли населенных пунктов (п. 1 ст. 7 ЗК РФ). В состав земель населенных пунктов входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к различным территориальным зонам (ст. 85 ЗК РФ). В указанной ситуации помещение, принадлежащее ООО, находится в производственной зоне с видом разрешенного использования земельного участка — для производственных целей.
ООО использует указанный земельный участок именно под производственные цели и ведет на нем производственную деятельность (производство не прекращалось, а лишь было сокращено), то есть непосредственно по целевому назначению.
По нашему мнению, использование помещений, которые ООО сдает в аренду для торговли, не относится к целям использования самого земельного участка, а тем более не изменяет его.
Данное мнение подтверждается достаточно обширной судебной практикой. Так, в аналогичной ситуации Десятый арбитражный апелляционный суд указал, что исходя из смысла ст. 8.8 КоАП РФ использованием земель не по целевому назначению, то есть не в соответствии с теми целями, для которых они предоставлены, являются изменение режима земель, нарушение землеустроительных проектов, результатов отводов и предоставления земельных участков; осуществление непредусмотренных видов деятельности, например, когда вместо производства сельскохозяйственной продукции осуществляется строительство какого-либо объекта. То есть в описанной ситуации данное правило соблюдается, так как земельный участок продолжает использоваться под производственные цели.
Далее суд также указал, что использование земельного участка, в том числе с целью эксплуатации здания (в данной ситуации это здание цеха), само по себе не свидетельствует об использовании земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, а также что функциональное назначение этого здания относится к вопросу использования объекта недвижимости, а не земельного участка.
Таким образом, установленный вид разрешенного использования — для производственных целей не ограничивает право заявителя использовать это здание или его часть в определенных им целях. Вследствие этого доказательства эксплуатации здания не подтверждают использование обществом земельного участка для иных целей, установленных для категории земель населенных пунктов (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2014 по делу N А41-20594/14). Данную позицию апелляционного суда поддержал и Верховный Суд РФ в своем Постановлении от 20.02.2015 по делу N 305-АД14-5167, А41-20594/14.
Аналогичные позиции высказывали и другие суды (см., например, Постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 N 10АП-15647/2014, от 25.05.2015 N 10АП-2441/2015, Пятого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2015 N 05АП-10388/2015, Девятого арбитражного апелляционного суда от 27.07.2015 N 09АП-27876/2015).
Таким образом, основываясь на сложившейся судебной практике, можно сделать обоснованный вывод о том, что ООО продолжает осуществлять свою производственную деятельность в соответствии с целями использования земельного участка. Сдача же части производственных помещений в аренду для размещения розничного магазина по продаже непроизводственных товаров не подтверждает факта нецелевого использования земельного участка и относится к вопросу использования объекта недвижимости, то есть самого производственного помещения (здания цеха), а не земельного участка, на котором помещение находится. Соответственно, отсутствует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.

Читайте также:  Ильин виктор алексеевич адвокат чебоксары

Д.Г.Кичигин
ЗАО Агентство правовой информации
"Воробьевы горы"
Региональный информационный
центр
03.11.2016

Производство стремительно развивалось из небольших мастерских в крупные заводы и фабрики. Со временем возникла необходимость в внесении в земельное законодательство отдельную категорию территорий государства – земли промышленного назначения. Расскажем в статье, какие участки признаются промышленными, как их можно купить, продать, арендовать и застроить и о других нюансах земель этого целевого назначения.

Земли промназначения: что это такое?

Земли промышленного назначения – это территории, которые располагаются за пределами населенных пунктов, и предназначаются для обеспечения производственной деятельности юридических лиц, а также для целей эксплуатации промышленного оборудования. На землях промназначения находятся цеха, помещения заводов и фабрик, постройки для администрирования производства и другие здания, необходимые для работы предприятий.

Подробное описание земель промышленного назначения содержится в главе 16 Земельного кодекса РФ. Ею же регулируется организация производства на таких территориях. В некоторых вопросах можно опираться на ст. 7 и ст. 78 ЗК РФ, а также местное законодательство.

Цель использования участков промназначения может быть разной, поэтому законодательно было выделено семь возможных видов разрешенного использования такой земли.

  1. Участки для размещения производственных мощностей и построек.
  2. Территории, предназначенные для добычи полезных ископаемых.
  3. Земля для обеспечения транспортного сообщения.
  4. Участки, предназначенные для размещения объектов атомной энергетики.
  5. Территории обороны и безопасности.
  6. Участки для размещения различных коммуникаций.
  7. Земли, предназначенные для космической деятельности.

Передача земельных участков под промышленное производство происходит через местную администрацию. При этом оцениваются целесообразность производственного расположения, характеристики земли и рельефа, а также приближенность участка к путям транспортного сообщения и населенным пунктам.

Промышленная земля не может располагаться вблизи объектов, предназначенных для жилья.

Какую площадь может иметь земля под промышленную застройку? Это зависит от вида разрешенного использования, нормативов производства (для каждой отрасли они индивидуальны), а также от технической документации на конкретный объект промышленной застройки.

Экономика стремительно развивается, поэтому наблюдается нехватка промышленных земель. Эта проблема решается за счет изменения категории земельных участков.

Земли промышленного назначения: продажа, покупка, аренда

Собственником земли промышленного назначения может быть частное лицо, организация, государство или муниципалитет. С этими территориями можно осуществлять любые действия, допустимые законодательно. В отношении участков промназначения могут быть заключены договора аренды, купли-продажи, безвозмездного пользования, дарения и другие возможные соглашения, касающиеся недвижимого имущества.

Единственная серьезная проблема, с которой могут столкнуться желающие купить земли промышленного назначения – установленный вид разрешенного использования. Например, если участок предназначен для размещения складов, предприниматель не сможет построить на этой территории станцию техобслуживания или заправку для автомобилей.

На что еще следует обратить внимание, прежде чем купить или взять в аренду промышленную землю? В первую очередь, на характеристики самого участка и наличие необходимых коммуникаций. При отсутствии газа, электросети, водоснабжения, канализации и связи земля промназначения может стоить недорого.

Однако, если подумать о дальнейшем сопутствующем строительстве и согласовании разрешений на него в госучреждениях, может оказаться, что покупка земли не выгодна и с точки зрения финансов, и со стороны необходимых временных затрат (получение разрешения на строительство – длительный процесс, может продолжаться до года).

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно — попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7( 812) 317-67-20 (Санкт-Петербург)

8 (800) 222-76-65
(бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Что можно строить на землях промышленного назначения?

На земельных участках промышленного назначения разрешено строительство объектов, если это не противоречит виду разрешенного использования территории. Запрещается строить на таких участках жилые дома.

Читайте также:  Как оплачивается больничный на предприятии

Однако города и сельские поселения разрастаются из года в год. Часто бывает так, что жилая застройка пересекает промзону. До какого-то времени проблем с законом может и не возникнуть, но, а что если предприятие-собственник промышленной земли решит расширить производство или провести дополнительные коммуникации?

Юридически есть один выход из подобной ситуации – смена категории земельного участка. Например, жилая застройка возможна, если территория относится к землям сельскохозяйственного назначения или населенных пунктов.

Важный момент – при изменении категории земли обращайте внимание на вид разрешенного использования. От этого напрямую зависит возможность строительства жилья.

Изменение категории промышленной земли

Вопросы, касающиеся смены категории земельных участков, регулируются ФЗ № 172 от 21.12.2004 г., а также ЗК РФ.

Перевод земель в промышленные – достаточно сложная процедура. Другое дело, когда необходимо произвести обратное изменение. При переводе земель промышленного назначения в другую категорию существует только два ограничения.

  1. Постройки, расположенные в промышленной зоне, подлежат сносу. В этом случае для изменения категории потребуется проект рекультивации. Та же особенность в ситуации, когда участок загрязнен или нарушен.
  2. На промышленных землях нарушен почвенный слой. В этой ситуации потребуется не только согласовать проект рекультивации, но и произвести весь перечень предполагаемых работ.

Сложности возникают, когда необходимо перевести земли сельскохозяйственного назначения в промышленные. Это возможно лишь в исключительных случаях, а в некоторых ситуациях законодательно говорится о недопустимости перевода. Единственная причина, по которой может быть разрешено изменение категории – неоспоримые доказательства утраты участком с/х назначения полезных свойств, необходимых для хозяйствования.

Переход земель промназначения в собственность государства

При определенных обстоятельствах земля производственного назначения может перейти в собственность государства. Законодательно допускается изъятие земли лишь в следующих случаях:

  • выполняются соглашения международного характера;
  • происходит реконструкция или строительство федеральных (местных) объектов обороны, безопасности, энергетики, транспорта и иных коммуникаций;
  • если участок промназначения изымается в соответствии с судебным постановлением;
  • при наличии других обоснованных причин, не противоречащих федеральному законодательству.

Процесс перехода земель промышленного назначения в собственность государства регулируется ст. 49-51 ЗК РФ. Право собственности физического лица или организации может быть не только полностью прекращено, но также временно ограниченно.

Временная реквизиция возможна в особо критических ситуациях. В последствии законному владельцу выплачивается компенсация, а земля возвращается обратно в собственность.

Налог на участки промназначения

Земельное налогообложение регулируется главой 31 НК РФ. Ставка по налогу на земли промышленного назначения, согласно ст. 394 НК РФ, равна 1,5 % от кадастровой стоимости участка. Это выше, чем на земли сельхоз назначения и на участки населенных пунктов. На местном уровне могут быть введены понижающие коэффициенты.

Практикующими юристами отмечается, что на земли промышленного назначения зачастую устанавливается завышенная кадастровая стоимость. Иногда она даже превышает рыночную. При выявлении очевидного завышения собственник может обратиться в судебные органы с целью снижения стоимости.

Приобретение территории на условиях аренды является привлекательным с точки зрения получения выгоды.

Однако при развитии инвестиционного проекта необходимо учитывать, что работы индустриальных объектов находится в особом правовом поле.

Промышленность должна умеренно использовать земельный ресурс, не причиняя вред природе.

При нарушении требований по направлениям экологической безопасности предприятиям грозят крупные штрафы и даже приостановление деятельности.

Что такое земля промназначения в РФ?

Действующим законодательством определены специальные категории земель, которые отводятся под эксплуатацию индустриальных объектов. Такие территории обычно находятся за пределами жилых построек, элементов городской инфраструктуры.

Порядок устройства наделов определяется соответствующей статьей 88 Земельного Кодекса Российской Федерации. В нормативах определяется порядок перевода национальных ресурсов в соответствующую категорию промышленного пользования, порядок и ответственность при эксплуатации (статьи 8 и глава 13 ЗК РФ соответственно).

Согласно общепринятой концепции землепользования, категория земель не является формальным признаком. Группа территорий указывается:

  • в актах органов власти,
  • контрактах,
  • реестре кадастра,
  • иных документах.

Основным отличием индустриальных территорий от хозяйственных угодий и земель под индивидуальное жилищное строительство являются пониженные требования к качеству грунта и плодородию.

При размещении промышленных объектов учитываются рельеф местности, удаленность от транспортных развязок и населенных пунктов, условия климата.

Для владельцев предприятий, планирующих заниматься определенной деятельностью, законодатель определил следующие категории землепользования:

  • Участки, на которых размещаются комплексы, относящиеся к ведению космической отрасли. Здесь сосредоточены предприятия, центры управления, площадки специального назначения. Характеризуются сильным удалением от жилых массивов.
  • Территории для обустройства инженерных магистралей, коммуникаций.
  • Участки, отведенные под использование оборонными предприятиями и организациями, работающими в сфере безопасности.
  • Площади, на которых проводится геологическая разведка или уже разрабатываются полезные ископаемые.
  • Территории, занятые транспортными сетями. Это автомобильные дороги и железнодорожные пути.
  • Земельные участки, отведенные под развитие атомной энергетики.
  • Территории общего промназначения.
Читайте также:  Сколько стоит переоформить квартиру по дарственной

Сроки пользования

В статье 39.8 Земельного Кодекса приводится описание оснований и условий оформления договора аренды территорий, находящихся в собственности государства.

По индустриальным участкам выделяются следующие сроки пользования:

  1. От 3 до 10 лет для случаев выполнения работ по реконструкции или строительства специальных объектов;
  2. От 3 до 5 лет на комплексное освоение;
  3. На период действия ранее заключенных контрактов на освоение, инвестиционных проектов;
  4. Действующие соглашения могут быть пролонгированы на срок не более чем 2 года после завершения действия лицензии на пользование недрами.

Максимальный срок действия арендных договоров ограничивается 49 годами.

Оформление земельного надела под производство

Распределение одного из важнейших ресурсов планеты – земли, находится в ведении местных администраций. К чиновникам обращаются за выделением участков на развитие бизнеса.

На момент обращения предприниматель уже должен располагать координатами размещения производственных мощностей. Для этого можно воспользоваться общедоступными данными или обратиться к услугам профильного консалтинга.

Собственником индустриальных земель может быть не только государственный институт, но и хозяйствующие субъекты (физические или юридические лица).

Самым главным препятствием на пути оформления остается целевое назначение. Если на территории находится заброшенный хлебозавод, а необходимо построить очистные сооружения, потребуется пройти процедуры оформления разрешительной документации и получение технических условий. Без этого заключение аренды промышленных участков не представится возможным.

Для того чтобы получить право владения территорией и развития на ней бизнеса, обращаются к непосредственному собственнику.

На практике получается так, что свободных участков для размещения промышленности нет.

По этой причине соискатели инициируют создание индустриальных наделов из сельскохозяйственного фонда земель.

От планов по созданию бизнеса переходят к формированию официального обращения в местные органы власти.

К заявлению на предоставление участков под производство и индустриальное освоение прикладываются следующие документы:

  • Учредительные;
  • Регистрационные;
  • Удостоверяющий личность;
  • Доверенность при действии представителя;
  • Кадастровые параметры участка;
  • Обоснование для перевода земли в другую категорию.

К заявлению на заключение соглашения прикладывается квитанция об оплате залога. В случае выигрыша на торгах эта сумма уходит в счет оплаты плановых арендных платежей. При проигрыше возвращается.

Для прохождения первой стадии согласования также потребуется технический план освоения территории, а также экологические планы.

Нюансы

Актуальная стоимость индустриальных территорий много меньше аналогичных по площадям участков сельскохозяйственного фонда. По этой причине процедура оформления земель промышленного назначения включает работу по переводу участков в необходимую категорию.

После принятия заявки в департаменте земельных ресурсов соискателям следует дождаться обработки обращения.

На рассмотрение правильности отработки документов и законности смены направления использования территорий отводится 2-3 месяца (ст. 3 ФЗ №172 от 21.12.2004 г.)

В случае, если ведомственными органами принимается положительное решение по заявителям, возможны два варианта:

  1. Вывод объекта, планируемого для передачи в аренду, на официальные торги. Применяется в отношении участков, которые состоят на кадастровом учете:
    • Отрабатывается схема размещения надела на карте для последующего утверждения.
    • Проводятся кадастровые работы.
    • Запускается регистрация прав нового собственника.
    • Планируется подключение к коммуникациям.
    • В течение месяца с момента подачи заявки подписывается договор, основанный на согласии сторон. Этот способ для бизнеса будет долгим, поскольку придется выяснять собственников территории, его отношение к фондам земельного резерва.

    Что делать при отказе?

    Отклонение заявлений в отношении пользования избранных бизнесом участков является нормальной практикой. Если отказ видится соискателю немотивированным, он имеет право добиваться своих прав в судебном порядке.

    Для участия в процедурах по сервитутам следует инициировать подачу иска в течение 3 месяцев с даты отклонения заявки.

    Большая часть обращений рассматривается судами положительно, за исключением случаев, когда объектами притязания становятся земли, изъятые из оборота.

    Заключение

    Законом официально определены права юридических и физических лиц, которым они могут воспользоваться при необходимости пользования земельными участками.

    Регламентированы процедуры взаимодействия с ведомственными органами и сроки сервитута. Вместе с тем, соискатели могут восстанавливать свои права через иск в случае получения незаконных отказов.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Adblock detector